Lovbestemt pant til dekning av boomkostninger
Den 1. juli 2008 trådte pantelovens § 6-4 om legalpant for boomkostninger i kraft i sin helhet. Dette innebærer at konkursboets lovbestemte pant nå går foran all avtalepant og utleggspant, inkludert avtalepant som er stiftet før loven delvis trådte i kraft den 1. juli 2005.
Pant i fast eiendom
Mange aktører innen fast eiendom operer i dag med en selskapsrettslig konstruksjon hvor den faste eiendommen eies gjennom et rent eiendoms-aksjeselskap (”single purpose-selskap”). Det vil si at eiendommen eies av et selskap som har som hovedformål å eie den faste eiendommen, og som ikke driver annen virksomhet av betydning. Dette selskapet eies igjen av et morselskap. Morselskapet kan være et såkalt holdingselskap, slik at dets eneste funksjon er å eie aksjer i eiendomsselskapet, eventuelt i flere eiendomsselskaper. Morselskapet kan imidlertid også drive annen virksomhet.
Etter innføringen av forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 om kreditt til erverv av aksjer (F30.11.2007 nr 1336) har det blitt vanlig at eiendomsselskapet stiller den faste eiendommen som sikkerhet både for egen gjeld og for morselskapets gjeld. Dette innebærer at långivere som har eller vil kreve pant i fast eiendom bør være oppmerksomme på at panteretten i betydelig grad vil kunne fortrenges av konkursboets lovbestemte panterett.
Legalpantets omfang
Konkursboets lovbestemte pant omfatter alle formuesgoder beheftet med pant som tilhører konkursskyldneren og som kan være gjenstand for konkursbeslag eller utlegg. Panteretten er begrenset til 5 % av formuesgodets verdi eller det et salg av formuesgodet innbringer. For realregistrerte panteobjekter, herunder fast eiendom, gjelder en øvre grense på 700 ganger rettsgebyret, p.t. kr. 602 000,-.
Legalpantet skal utgjøre fem prosent av verdien av det pantsatte formuesgodet, uavhengig av hvor stor del av formuesgodet som er pantsatt. Dersom en eiendom til en verdi av kr. 10 000 000,- er pantsatt for 100 % av verdien vil legalpantet utgjøre kr. 500 000,-. Dersom den samme eiendommen er pantsatt for 50 % av verdien (dvs. kr. 5 000 000,-), vil legalpantet like fullt utgjøre kr. 500 000,-.
Ettersom det er formuesgjenstandens verdi som er avgjørende, vil legalpantet imidlertid utelukkende få betydning for panthaverne i tilfeller der formuesgodet er pantsatt for mer enn 95 % av formuesgodets verdi. Det vil si at dersom den ovennevnte eiendom er pantsatt for 95 % av verdien (dvs. kr. 9 500 000,-), vil konkursboet ta beslag i de resterende kr. 500 000, -, slik at panthaverne vil få full dekning for sine pantekrav. Dersom formuesgjenstanden er pantsatt for mer enn 95 % av dens verdi, vil legalpantet på den annen side ”gå ut over” den eller de panthaver(ne) som har dårligst prioritet. Den eller de berørte panthaver(ne) vil for den del av som inngår i konkursboets legalpant behandles som en usikret kreditor, og vil for denne del få et vanlig dividendekrav mot boet.
Konkursboets legalpant gjelder bare så fremt det er nødvendig for å kunne dekke boomkostningene. Boet skal imidlertid ikke ha adgang til å innløse et lavere beløp enn 5 % selv om dette antas å ville ha vært tilstrekkelig. Det overskytende skal imidlertid tilbake-betales til den eller de som ville fått dekning dersom legalpanteretten ikke var blitt utnyttet.
Legalpantet ved realkausjon
Legalpantet utgjør i utgangspunktet fem prosent av formuesgodets verdi også når en tredjeperson har stilt sikkerhet for konkursskyldnerens gjeld (realkausjon). I henhold til tolkningsuttalelser av justisdepartementets lovavdeling av 24.08.05 må imidlertid bestemmelsen tolkes innskrenkende i tilfeller hvor beløpet det er stilt realkausjon for utgjør mindre enn fem prosent av formuesgodets verdi. I disse tilfellene kan omfanget av boets legalpanterett ikke overskride det beløp det er stilt realkausjon for. Det vil si at boet vil kunne ta dekning i hele det beløpet det er stilt realkausjon for, men ikke mer en dette. Bruker en det tidligere angitte eksempel, vil legalpantet i en eiendom med en verdi på kr. 10 000 000,- som er stilt som sikkerhet for konkursdebitors gjeld for totalt kr. 100 000,- ikke utgjøre mer enn kr. 100 000,-.