Overgangsregel for skatt kan gi kaos i prising av eiendomsselskaper.
Overgangsregel for fordeling til ny saldo ”j” for tekniske installasjoner kan slå ut i alle retninger i forhold til fradrag for latent skatt ved kjøp av aksjer i eiendoms-selskap. Det er like aktuelt at selger kan kreve tillegg for at kjøper beholder et gunstig avskrivningsgrunnlag fordelt etter overgangsregelen, fordi kjøper ikke selv kan beholde fordelingen ved direkte kjøp av eiendommen.
Egen avskrivningssats på 10 % for tekniske installasjoner i stedet for avskrivning med 2 eller 4 % på hhv. forretningsbygg og bygg & anlegg, ble innført med en ny saldogruppe ”j” med vikning fra inntektsåret 2009. Dette for å stimulere til utskiftning av eldre installasjoner til nye, mer miljøvennlige installasjoner.
Fra fritaksmetoden for aksjer ble innført i 2004, har det i markedet etablert seg en standard om at kjøper av eiendomsselskap skal innrømmes et fradrag på 7 % av forskjellen mellom skatteverdi og virkelig verdi på eiendommen selskapet eier. Som en kompensasjon for tapte avskrivninger på differansen. Prosentsatsen skal reflektere neddiskontert verdi av mindreavskrivninger over tid.
Denne 7 %-satsen er det nå ikke lengre grunnlag for å bruke, og det vil i mange år fremover heller ikke kunne bli én ny sats.For kjøp av eiendomsselskaper med nybygg fra og med 2009 vil en sats beregnet på samme måte gi ca 11 %. Det forutsetter en fordeling av nybyggets reelle kostnader til tekniske installasjoner på ca 15 % av totalen. Med mindre det er spesielle bygg, vil det normalt ligge mellom 10 og 20 %. Er det spesielle bygg, vil det måtte bli en konkret vurdering av verdien av mindreavskrivninger.
Påkostninger fra og med 2009 skal føres direkte etter omsetningsverdi på saldogruppe j både for nyere og eldre bygg.
I mange år fremover de fleste kjøp være aksjer i selskaper med bygg fra før 2009. For disse gjelder en særskilt overgangsregel som gir rett til å fordele saldo på forretningsbygg og bygg i gruppe h og i over til den nye saldogruppe j med 10 % sats. Regelen gir rett til å føre 40 % av saldo pr. 31.12.2008 til ny saldogruppe j. Sammenlignet med den faktiske fordelingen som normalt antas å være på nybygg, vil dette oftest være ganske gunstig regel.
Fordelingen av 40 % til saldogruppe j gjelder imidlertid ikke ved direkte kjøp av bygg selv om de er fra før 2009. Da skal også kjøpesummen fordeles på hovedsaldoen og saldogruppe j etter omsetningsverdi, noe som normalt vil ligge nærmere de ovennevnte 10-20 %’ene. Denne forskjellen vil kunne gi helt forskjellige utslag i forhold til spørsmålet om fradrag for tapte avskrivninger, og gjør at det ikke kan benyttes en generell sats.
Et eksempel kan illustrere dette. Et forretningsbygg har skatteverdi på kr 15 mill etter 2 % avskrininger i 2008. Selskapet som eier bygget ble kjøpt våren 2009 basert på en verdi av eiendommen på kr 20 mill. Ved bruk av markedets 7 % sats som for tapte avskrivninger, ville det gi kr 350.000 i redusert pris på aksjene.
Ved inngangen til 2009 fordeler selskapet saldoen med kr 6 mill på saldogruppe j og vil få kr 600.000 i avskrivninger i 2009 på den delen. De resterende kr 9 mill vil gi kr 180.000, samlet 760.000 for 2009. Dette overtar kjøper dersom det er aksjene som erverves.
Hele grunnlaget for fradraget for tapte avskrivninger ligger imidlertid i at kjøper ved å erverve eiendommen direkte ville fått høyere avskrivninger. Men ved direkte kjøp i dette tilfellet vil kjøper måtte fordele de kr 20 mill med f.eks. 20 % til saldogruppe j, og de resterende kr 16 mill til gruppe i. Det vil gi avskrivninger i 2009 på kr 400.000 fra j og kr 340.000 fra i, totalt kr 720.000. I dette eksempelet er det ikke grunnlag for fradrag for tapte avskrivninger i det hele tatt, kanskje litt motsatt. Og det med en relativt høy 20 %-sats ved fordeling til j; kan hende er denne i mange tilfeller lavere.
I dagens marked vil ikke sjelden bygg fra årene tett opp til 2009, kunne ha lik eller høyere skatteverdi og virkelig verdi. Er skatteverdien tett opp til virkelig verdi, vil det normalt være en betydelig skattefordel i å kjøpe aksjer fremfor eiendommen direkte fordi direkte salg normalt vil flytte avskrivningsgrunnlag fra saldo j til ordinær byggsaldo med lavere avskrivningssats. Og kanskje gi grunnlag for tillegg fremfor fradrag for å selge aksjer, som jo også sparer dokumentavgiften. Hvor mye er helt avhengig av størrelsen av avskrivningsgrunnlaget og hvor stor del som kan fordeles til saldo j etter omsetningsverdi, og må altså vurderes helt konkret.
Er skattemessig verdi høyere enn virkelig verdi, er selger i tapsfradragssituasjon for fradrag i 28 % beskattet inntekt ved salg av eiendommen direkte, fremfor effektivt 0,84 % beskattet tap på aksjer for selskapsaksjonærer. Og kjøper må formentlig betale for dette for å kunne beholde avskrivningsgrunnlag etablert ved overgangsregelen ved kjøp av aksjene. Hvor mye blir stadig individuelt, og et forhandlingsspørsmål.
Konklusjonen er at man i mange år fremover må vurdere hvert kjøp for seg ved spørsmålet om fradrag for tapte avskrivninger, eller kanskje heller tillegg for å beholde avskrivningsgrunnlag etablert/fordelt etter overgangsregelen.
Kontaktpersoner:
Johan Kiær Engelschiøn
Christopher Brun
Silje Svanes Jensen
Ingvild Vartdal