Nyhet fra Tinglysingen
Ny praksis hos Statens Kartverk medfører at langt flere heftelser i grunnboken blir ført som ”pengeheftelser”. Dette får betydning ved låneopptak m.v., og bør blant annet hensyntas ved kontraktutarbeidelse.
Innledning
Tinglysingsmyndigheten er nå overført fra de lokale tingretter til Statens Kartverk. Over tid vil dette medføre at en oppnår en mer ensartet tinglysingspraksis. En konsekvens av at tinglysingen samordner sin praksis, er at det ved tinglysing av bruksretter og lignende i større grad foretas en konkret vurdering av om den aktuelle heftelsen skal oppføres som ”servitutt” eller ”pengeheftelse” i grunnboken. Slike heftelser rubriseres nå i langt større grad under ”pengeheftelser”. I mange standardavtaler vedrørende salg av eiendom innestår gjerne selger for eiendommens heftelsesbilde, ved at eiendommen leveres ”fri for pengeheftelser” eller liknende. Tinglysingens praksis innebærer at også andre heftelser enn rene pengeheftelser registreres som pengeheftelse i grunnboken, og kan således nødvendiggjøre en presisering av de garantier selger gir vedrørende eiendommens heftelsesbilde.
Tinglysing av bruksretter
Tinglysing av bruksretter foretas for å sikre rettsvern samt oppfylle forpliktelser mellom private parter, men kan også skje som et ledd i oppfyllelsen av vilkår oppstilt av kommunen gjennom enkeltvedtak. I forbindelse med delingssaker kan det være behov for å tinglyse en erklæring om bruksrett til parkeringsplasser, rett til å ha V/A-anlegg liggende på naboeiendom og lignende.
Et praktisk tilfelle er eierseksjonssameier der det tinglyses rettigheter i fellesarealet som Statens Kartverk kan ønske å føre som pengeheftelse i grunnboken, her kan nevnes en naboeiendoms rett til å ha ledninger, rør og lignende liggende på sameiets eiendom. Selv om den tinglyste heftelsen gjelder rett knyttet til sameiets fellesareal, vil heftelsen fremkomme som en heftelse på grunnboksbladet til samtlige seksjoner i det aktuelle sameiet, da det etter seksjonering ikke finnes noe resteiendom ut over de enkelte seksjoner. Ved overdragelsen av en leilighet i sameiet vil en ellers ubeheftet seksjon ikke fremstå som heftelsesfri, til tross for at den tinglyste retten ikke innebærer noen innskrenkning i seksjonseiers rettighet i forhold til det som er solgt.
Problemstillingen vil også kunne dukke opp i forbindelse med oppfylling av kommunale parkeringskrav. Hvis en eiendom som søkes fradelt ikke har full parkeringsdekning på egen eiendom, kan det i delingstillatelsen oppstilles et vilkår om at eiendommen skal sikres tilstrekkelig parkering ved at bruksrett til det nødvendige antall parkeringsplasser tinglyses på naboeiendommen. Det skal bemerkes at slike erklæringer ikke kan slettes uten etter kommunens samtykke, det er derfor ikke kurant å få fjernet en slik heftelse i forbindelse med et salg. Ved ikrafttredelsen av den nye matrikkelloven av 17. juni 2005, åpnes det for fradeling av selvstendige eiendommer under grunn, såkalte anleggseiendommer, noe som typisk vil være aktuelt for parkeringskjellere som skal tjene flere overliggende eiendommer.
Innføring i grunnboken
Ved tinglysing av bruksrettigheter i fast eiendom har bruksretten tradisjonelt blitt oppført som en servitutt på eiendommens grunnboksblad. Den senere tid har det imidlertid stadig oftere forekommet at erklæringer som innebærer at det etableres bruksrett til parkeringsplasser, boder og liknende, har blitt oppført som en pengeheftelse. Bakgrunnen for dette er at heftelser som innføres i grunnboken som ”servitutter” ikke tas inn i panteattesten. Etter tinglysingsloven § 11 tredje ledd, skal ”andre tinglyste heftelser [enn panteretter] som etter sin art og sitt omfang antas å redusere panterettens dekningsmulighet” fremkomme av panteattesten. Statens Kartverk foretar derfor i det enkelte tilfellet en vurdering av om den aktuelle heftelsen eller servitutten er så omfattende at en etterstående panthaver har behov for å få vite om heftelsen, og således må føres inn som en pengeheftelse.
Denne praksisen med å føre servitutter som pengeheftelser kan skape problemer ved finansiering av eiendomskjøp. Banken stiller gjerne som vilkår for å finansiere kjøpet at den får første prioritets pant i eiendommen. Tinglysingen har mottatt en rekke klager fra banker som ikke aksepterer å stå bak bruksretter, til tross for at heftelsene etter sitt innhold er typiske servitutter. I kjennelse fra Borgarting Lagmannsrett den 3. mars 2008 opprettholdt retten tinglysingens beslutning om å føre en erklæring om bruksrett til carport som pengeheftelse i grunnboken. Når slike heftelser skaper problemer med finansieringen, har kjøper rettet mangelskrav mot selger under henvisning til at eiendommen ble solgt ”fri for pengeheftelser”.
Kontraktsreguleringen
Det foreligger en omfattende praksis med tinglysing av erklæringer hvor det etableres bruksretter i fast eiendom. Videre er det vanlig ved salg av fast eiendom at selger avgir en garanti vedrørende eiendommens heftelsesbilde, gjerne slik at eiendommen er fri for pengeheftelser og at eventuelle heftelser som kjøper skal overta, spesifiseres. I kontraktretten benyttes begrepet ”pengeheftelser” som en samlebetegnelse for de rene betalingsforpliktelser, som pantobligasjoner, utleggsforretninger og lignende. Når selger innestår for at eiendommen er fri for pengeheftelser, skal det ved avtaleinngåelsen ikke foreligge noen tinglyst rett til å søkne dekning i salgsobjektet for et utestående krav. Servitutter er derimot ikke ment å være omfattet av en slik garanti.
Konklusjon
Da begrepet ”pengeheftelser” er gitt et videre anvendelsesområde i tinglysingsterminologien enn i tradisjonell juridisk terminologi, vil det kunne anses uklart hva selger faktisk har risikoen for – at eiendommen er fri for panteheftelser, forkjøpsretter og utleggsforretninger eller at det heller ikke foreligger tinglyste servitutter av en slik art at heftelsen er oppført under ”pengeheftelser” i grunnboken. For å unngå uklarheter og etterfølgende tvister, anbefales det på denne bakgrunn at garantier vedrørende heftelser ved salg av fast eiendom spesifiseres nærmere. Dette kan skje ved at det i avtalen inntas en formulering om at selger kun innestår for at eiendommen selges fri for rene pengeheftelser.
Kontaktperson i Schjødt:
Advokat Pål Grønnæss, Email: paal.groennaess@schjodt.no
Advokatfullmektig Sigrid Marie Fæhn Oftebro, Email: sigrid.marie.oftebro@schjodt.no