Schjødt

Kort om sakens bakgrunn

Boligspareklubben ble i Høyesterett støttet av Landssammenslutningen DES Norge (partshjelper), som organiserer en rekke boligspareklubber i Norge med tilsvarende prisreguleringsklausuler. Prosessfullmektig for boligspareklubben var advokat Pål Grønnæss, mens advokat Nils-Henrik Pettersson var prosessfullmektig for DES Norge, begge fra Advokatfirmaet Schjødt AS. Foruten å avgjøre det konkrete spørsmålet saken gjelder, inneholder dommen også interessante uttalelser knyttet til tolking av vedtekter og terskelen for anvendelse av avtaleloven § 36.

Bygdøy Boligspareklubb for eldre (BBE) ble stiftet i 1979, og hadde som formål å få etablert rimelige og lettstelte leiligheter for eldre på Bygdøy. Det ble fremskaffet en tomt som ble festet rimelig fra Oslo kommune, og etter en betydelig dugnadsinnsats ble Grandeløkken Borettslag etablert i 1984. På grunn av gunstig festeavgift, dugnadsinnsats og fravær av kommersielle interesser kunne boligene selges til en redusert pris. Stifterne ønsket å holde prisene lave også i fremtiden, og innførte derfor en prisreguleringsklausul ved senere omsetninger. Klausulen gikk ut på at boligene ikke kunne omsettes til en pris høyere enn opprinnelig salgssum i 1984 med tillegg av økningen i konsumprisindeksen. Indeksen er for øvrig senere endret til byggekostnadsindeks.

Etter 1984, og særlig fra slutten av 1990-tallet og frem til i dag, har boligprisene generelt steget langt mer enn de aktuelle indeksene. Flere arvinger etter avdøde beboere har vært misfornøyde med den pris BBE har lagt til grunn basert på prisreguleringsklausulen for de aktuelle leiligheter. Arvingene til en avdød beboer gikk til sak og påberopte to grunnlag for å få satt tilside prisreguleringsklausulen. For det første ble det anført at den aktuelle prisreguleringklausulen i vedtektene for borettslaget skulle tolkes på en annen måte enn det BBE la til grunn, slik at prisen skulle settes høyere. Det andre grunnlaget som ble anført, var at prisreguleringsklausulen var i strid med avtaleloven § 36, om at avtaler kan settes til side dersom de vil virke urimelige.

Høyesteretts vurdering

I tolkingsspørsmålet tok Høyesterett utgangspunkt i vedtektenes ordlyd, og kom til at disse tilsier at salgsprisen for boliger i borettslaget skal baseres på en ren indeksregulering. Ordlyden ble støttet av borettslagets forhistorie, som tilsa at prisen ved senere omsetninger skulle holdes nede, fordi prosjektet har en sosial profil. Videre hadde det vært en ensartet praktisering av bestemmelsen de første nesten tyve år etter opprettelsen, og denne praksis støttet også opp om ordlyden.

Høyesterett så deretter på forholdet til avtaleloven § 36, og vurderte først spørsmålet om det var forhold ved avtalens inngåelse som tilsa urimelighet. Under henvisning til at beboeren hadde inngått en klar kjøpekontrakt med henvisning til prisreguleringsbestemmelsen og at hun selv hadde vært med på stiftelsen av borettslaget og å vedta vedtektsbestemmelsen, konkluderte førstvoterende som følger:

«Jeg kan etter dette ikke se at det er noe som tilsier at vedtektsbestemmelsene om prisregulering, kjøpekontraktens opprinnelige innhold eller måten disse kom i stand på i 1984, kan bedømmes som urimelige».

Høyesterett gikk så over til å vurdere det som i avtaleloven § 36 betegnes som «senere inntrådte forhold», nemlig om den sterke prisøkningen på  tomter og boliger tilsier at vedtektenes prisreguleringsklausul måtte revideres. Førstvoterende viste innledningsvis til forarbeidene til avtaleloven § 36, og gav uttrykk for at det er en høy terskel for revisjon, særlig ved senere inntrådte forhold som her. Det ble dessuten lagt betydelig vekt på at så vel den opprinnelige borettslagsloven av 1960 som den nye burettslagslova av 2003 uttrykkelig gir hjemmel for å vedtektsfeste prisregulering i et borettslag som dette. Videre ble det vist til forarbeidene til disse lovene, som generelt gir uttrykk for at en prisreguleringsklausul ikke kan anses urimelig dersom det gis kompensasjon for fall i pengeverdien, dvs regulering etter konsumprisindeksen, og det ellers tas hensyn til endring i fellesgjeld, påkostninger m.v.

Alle disse forhold ivaretas gjennom vedtektsbestemmelsen i borettslaget. Førstvoterende konkluderte deretter:

«Ved at lovgiver så sent som i 2003 valgte å videreføre muligheten til å vedtektsfeste prisreguleringsklausuler i borettslag, særlig med tanke på tilfeller hvor boligene er forbeholdt bestemte grupper, anser jeg at det primært vil være en lovgiveroppgave å forby regulering som innebærer at andeler i borettslaget omsettes til lavere priser enn markedspris».

Prisreguleringsklausulen er således ikke i strid med avtaleloven § 36. Høyesterett fant avgjørelsen klar,og tilkjente BBE saksomkostninger for alle instanser. Dommen var enstemmig.

Betydningen av dommen

Den direkte betydningen av dommen er at det generelt kan slås fast at det er tillatt med prisreguleringsklausuler i borettslag tiltenkt bestemte grupper, forutsatt at disse holder seg innenfor de minimumsrammene for kompensasjon som fremgår av forarbeidene til borettslagslovgivningen, hvor det viktigste er at det må gis kompensasjon for fall i pengeverdien. Dette var en viktig avklaring i forhold til en lang rekke eldreboligprosjekter med tilsvarende prisreguleringsklausuler i regi av boligspareklubber rundt om i Norge. Disse er regelmessig oppført med stort innslag av dugnadsinnsats og ofte med støtte eller subsidiering av ulik art, og et annet resultat i Høyesterett vil vært ødeleggende for deres virksomhet. Denne type prosjekter er en god ordning for de eldre som sikres rimelige, praktiske og tilrettelagte boliger i et godt bomiljø, samtidig som ordningen sparer samfunnet for store beløp ved at de eldre kan bo lengre hjemme.

Dommen vil også få betydning for andre typer borettslag som mottar støtte eller subsidier av noen art, f eks omsorgsboliger.

Videre gir Høyesterett i angivelsen av utgangspunktet for sine drøftelser uttrykk for synspunkter av mer allmenn betydning. I forbindelse med tolkningsspørsmålet viste førstvoterende til to tidligere avgjørelser og påpekte at man ved tolking av vedtekter generelt må legge større vekt på ordlyden enn ved annen type avtaletolking, fordi vedtektsbestemmelser regelmessig også vil ha betydning for tredjemann.

De tidligere avgjørelser gjaldt aksjeselskaper, men førstvoterende påpekte at tilsvarende måtte gjelde i andre typer sammenslutninger, som et borettslag.

Dog utelukkes ikke at subjektive tolkingsmomenter også kan tillegges vekt.

I forhold til vurderingen etter avtaleloven § 36, bekrefter dommen den høye terskel som gjelder for revisjon, særlig ved etterfølgende forhold. Videre er det av interesse at lovgivers uttalelser i lovforarbeider innenfor det området avtaleloven § 36 skal anvendes, tillegges betydelig vekt.

Avslutningsvis bemerkes at man etter dommen kan slå fast at det fortsatt er anledning til å avtale andre mekanismer for å regulere en fremtidig utvikling enn markedspris.

Kontaktpersoner

Publisert