Schjødt

Rett til prisstatistikk på boliger

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) har nå mottatt avgjørelse i saken om rett til boligprisstatistikk. Saken reiste spørsmål om det forelå grunnlag for å si opp samarbeidet mellom de to foreningene når det gjaldt boligprisstatistikken. Oslo Byfogdembete konstaterte at det forelå en sterk lojalitetsplikt mellom partene, og at det dermed ikke forelå tilstrekkelig grunnlag for oppsigelse.

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) inngikk i 2001, kort tid etter stiftelsen av EFF, en tiårig samarbeidsavtale knyttet til utvikling og presentasjon av boligprisstatistikken. Avtalen inneholdt også en konkurranseklausul, slik at ingen av partene i avtaleperioden kunne medvirke til å etablere en alternativ statistikk. Avtalen var nødvendig fordi dataene til statistikken var eid av foretakene, som var organisert i det nystiftede EFF, mens det var NEF som historisk hadde utarbeidet og utviklet statistikken siden 1985. Avtalen sikret således at NEF ble gitt tilgang til eiendomsdataene i 10 nye år, mens EFF fikk tre rett inn i en velfungerende statistikk. Avtalen var uoppsigelig med mindre det oppstod betydelige og avgjørende endringer i forutsetningene for avtalen som partene ikke kunne forutse ved inngåelsen.

Avtalen forutsatte at tilstrekkelig mange foretak ble med i ordningen og leverte sine data til EFF, slik at den eksisterende statistikken faglig forsvarlig kunne videreføres. Dette sørget foretakene for ved å inngå separate avtaler med FINN om tillatelse til bruk av deres data i statistikken.

EFF sa opp avtalen 31. mars 2008 og ville bringe den til opphør pr 31. desember 2008. Bakgrunnen var at flere av de største eiendomsmeglerforetakene hadde varslet at de ville trekke sine tillatelser overfor FINN med mindre EFF sa opp avtalen med NEF og presenterte statisikken alene. Overfor NEF hevdet EFF at grunnlaget for avtalen var borfalt som følge av at de største foretakene ville trekke sine tillatelser overfor FINN til bruk av sine data. EFF hevdet da at grunnlaget for avtalen bortfalt og at EFF kunne videreføre statistikken alene fra årsskiftet.

NEF var uenig i dette og mente EFF ikke hadde anledning til å si opp avtalen. Årsaken var at avtalen forpliktet EFF i ytterligere tre år og at EFF, basert på alminnelige lojalitetsforpliktelser i kontraktsforhold, ikke kunne skyve foretakene foran seg og derved sette seg selv i en posisjon som angivelig ga anledning til å si opp avtalen. NEF fremsatte derfor begjæring om midlertidig forføyning for å få stanset EFF i å videreføre statistikken alene og forby EFF å etablere en alternativ statistikk. Oslo byfogdembete tok begjæringen til følge.

I vurderingen av hovedkravet uttalte byfogdembetet bl.a. følgende:

"Etter rettens syn gjør lojalitetsprinsippet seg særlig gjeldende i avtaleforholdet mellom NEF og EFF. Det vises for det første til at det er tale om en samarbeidsavtale, som etter rettspraksis gir grunnlag for å skjerpe lojalitetsplikten, se Nazarian: Lojalitetsplikt i kontrakts­forhold (2007) på side 305 med henvisninger, og til at det er snakk om en langvarig avtale. Retten peker videre på at NEF ga sin vesentlige ytelse i avtale­forholdet allerede i begynnelsen av samarbeidsforholdet, nemlig ved å gi EFF adgang til den allerede vel etablerte statistikken. Bestemmelsen om avtaleperioden på ti år med begrenset oppsigelsesadgang må forstås på denne bakgrunnen. Når NEF i det vesentlige har ytet allerede ved begynnelsen av samarbeidsforholdet, mens EFF i det vesentlige skal yte løpende gjennom deltakelse i samarbeidet i den avtalte perioden på ti år, skjerper dette etter rettens syn kravet til lojalitet mellom partene. ...
Retten kan ... ikke se at denne manglende kompetansen til å binde medlemsforetakene utelukker at det ved fastleggelsen av EFF sine rettigheter og plikter etter avtalen må sees hen til forholdet mellom interesseorganisasjonen EFF og medlemsforetakene. Det konstateres at det er uenighet mellom partene om hvorvidt det vil være tilstrekkelig datagrunnlag for en videre statistikk etter at de syv medlems­foretakene har trukket sine tillatelser overfor Finn. Det kan således være tvil om NEF og EFF faktisk vil klare å levere en statistikk i fremtiden. Uavhengig av dette vil imidlertid NEF, dersom det ikke foreligger gyldig oppsigelsesgrunn eller at partene blir enige om opphør av avtalen, ha krav på at EFF i avtaleperioden oppfyller de bestemmelsene i avtalen som det er mulig å oppfylle, herunder den konkurransebestemmelsen som er inntatt.
Det kan etter rettens syn vanskelig konstrueres noe skille mellom hva som er foretakenes vilje og EFF sin vilje. Det er medlems­foretakene som utgjør EFF, som i det daglige ledes av styret valgt blant representanter for medlemsforetakene. Sammenfallet mellom interessene til organisasjonen og medlemsforetakene synes særlig klart når alle varslene om tilbakekall i nærværende sak, og nær alle de faktiske tilbakekallene, er sendt av personer med ledende roller både i foretakene og i EFF.
Når det var foretakenes vilje og i deres interesse å komme ut av samarbeidsavtalen med NEF, må det legges til grunn at også EFF hadde et slikt ønske, hvilket også kommer til uttrykk i brevet til medlemsforetakene av 23. september 2008, delvis gjengitt ovenfor. Retten ser på denne bak­grunn det som uten betydning om tilbakekallelsene av tillatelsene overfor Finn var initiert av foretakene eller av EFF, eller om EFF har opptrådt illojalt ved å forholde seg passiv overfor foretakene. Etter en tolkning av avtaleforholdet finner retten nemlig at interesse­organisasjonen EFF ikke kunne settes i en oppsigelsessituasjon ved at medlems­foretakene trakk tilbake tillatelsene overfor Finn, og for øvrig på samme tid planla å utgi boligprisstatistikk av EFF alene. En oppsigelsesadgang på bakgrunn av forholdene i nærværende sak ville gitt interesseorganisasjonen EFF og de foretakene foreningen skal ivareta interessene til, en ensidig oppsigelsesadgang. Dette ville videre gitt EFF adgang til å etablere en alternativ statistikk, uten hensyn til den gjeldende konkurranse­bestemmelsen, kun fordi medlemsforetakene så ordningen etter den gjeldende avtalen som unaturlig. En slik forståelse av rettighetene og pliktene etter avtalen i denne sak er lojalitets­prinsippet som tolknings­faktor til hinder for, se også Hagstrøm: Obligasjonsrett (2003) på side 74 om lojalitets­kravets funksjon som rimelighets­standard. Retten viser særlig til det skjerpede kravet til lojalitet som følger av at EFF etter avtalen skal yte gjennom deltakelse i samarbeidet i den avtalte perioden på ti år. Retten finner således at det ikke forelå relevant oppsigelsesgrunn, og kravene anses sannsynliggjort. ..."

Retten fant også at det forelå sikringsgrunn etter så vel tvl § 34-1 første ledd bokstav a og b:

"... Sett hen til at det vil ta tid å få fastslått NEFs krav i en rettskraftig dom, finner retten at det er grunn til å frykte for at gjennomføringen av kravet vil bli vesentlig vanskeliggjort - det vil for en ikke ubetydelig periode bli forspilt - dersom midlertidig forføyning ikke blir besluttet. Likeledes finner retten på bakgrunn av statistikkens betydning for NEFs synlighet og gjennomslagskraft at det er nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe.
Saksøkte har anført at vilkåret om at midlertidig forføyning må være "nødvendig" ikke er oppfylt, blant annet under henvisning til at det er tale om et kontraktsforhold hvor misligholds­beføyelser eventuelt kan gjøres gjeldende. Det er for så vidt i retten erkjent av begge parter at boligprisstatistikken ikke har en økonomisk verdi som vil være erstatnings­messig. Retten ser det derfor slik at de alminnelige misligholdsbeføyelsene, som også er ment som et substitutt, ikke i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til saksøkeren i forholdet til dette kravet. Adgangen til midlertidig forføyning er derfor ikke avskåret på dette grunnlaget. Saksøkte har videre påpekt at midlertidig forføyning ikke er "nødvendig" fordi det ikke er et egnet tiltak, og vist til at foretakene står fritt til å etablere en annen forening for å etablere den alternative statistikken. Retten kan heller ikke se at dette forholdet er til hinder for NEF skal kunne forfølge sine rettigheter overfor EFF. Heller ikke kan EFF høres med at boligprisstatistikken ikke er av slik betydning at den er egnet til å skape vesentlig skade eller ulempe. Retten finner det bevist at statistikken har stor betydning for partenes synlighet og gjennomslagskraft, hvilket også nærværende sak og atferden til begge parter er et uttrykk for. Retten finner således at det for kravet om at EFF skal forbys å videreføre boligprisstatistikken alene og å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk foreligger sikringsgrunn både etter tvisteloven § 34-1 første ledd bokstavene a og b."

Eiendomsmeglerforetakenes forening fikk etter dette forbud mot å videreføre boligprisstatistikken alene uten Norges Eiendomsmeglerforbunds medvirkning iht. avtalen av 2. november 2001, i tillegg til forbud mot å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk.

Det sentrale ved kjennelsen er konstateringen av den sterke lojalitetsforpliktelsen mellom de to foreningene og at EFF var forpliktet etter avtalen selv om enkelte av dets medlemmer trakk sine tillatelser til bruk av dataene. EFF kunne altså ikke settes i en oppsigelsessituasjon overfor NEF ved at medlems­foretakene trakk tilbake tillatelsene overfor FINN, fordi dette ville gi EFF en ensidig oppsigelsesadgang i strid med alminnelige lojalitetsforpliktelser. NEF vant saken med omkostninger.

NEF var representert ved advokat Sigurd Holter Torp fra Advokatfirmaet Schjødt DA.