Sammendrag av forslag til ny plan- og bygningslov
Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet har nylig fremmet forslag til henholdsvis plandelen og byggesaksdelen av ny plan- og bygningslov. Den nye loven antas å ha betydning for bl.a. eiendomsutviklere og utbyggere.
Plandelen
Miljøverndepartementet fremmet den 4. april 2008 forslag til plandelen av ny plan – og bygningslov jf Ot.prp. nr. 32 (2007-08).
Planlovutvalgets utredning NOU 2003:14 danner bakgrunnen for ovennevnte lovforslag og mange av forslagene derfra bringes inn i lovforslaget. Noen av forslagene er allerede inntatt i gjeldende lov., som tidsfrister, bestemmelser om stedfestet informasjon, innskjerping av reglene om innsigelser og klage, bestemmelser om konsekvensutredninger og bestemmelser om utbyggingsavtaler. Av øvrige nye bestemmelser kan nevnes bestemmelser om kommunalt planregister, oppgaver og hensyn i planleggingen, felles planleggingsoppgaver, samfunnssikkerhet, nye bestemmelser om regional og statlig planlegging. Ellers baseres mye på gjeldende regler med enkelte endringer.
Miljøverndepartementet fremlegger plandelen mens Kommunal og regionaldepartementet fremlegger byggesaksdelen (Ot.prop. nr 45 (2008-09) som blir en felles lov.
Første del omhandler fellesbestemmelser for både plan- og bygningsdelen, annen del plandelen mens tredje del inneholder bestemmelser om gjennomføring.
Forslagene fra Planlovutvalget er nedfelt i forslaget. De ulike nivåene blir nå de nasjonale planoppgaver som reguleres i utkastets kap. 6, dernest de regionale planoppgaver, herunder regional planstrategi, som er ny, og de regionale planoppgaver i utkastes kap. 8 som erstatter fylkesplanbestemmelsene i dagens lov. Det innføres også bestemmelser om interkommunalt plansamarbeid. På kommunenivået er den kommunale planstrategi regulert i kap.10 i loven. Den kommunale planstrategi skal omfatte de viktigste planutfordringene, langsiktig arealbruk og prioritering av planoppgaver. Kommuneplanen i lovens kap. 11 skal bestå av en samfunnsdel og en areadel. Det skilles mellom to nivåer; hovedformål og underformål. Det kan fastsettes generelle bestemmelser til planen som erstatter dagens vedtekter. Det innføres såkalte hensynssoner som vil innebære begrensning eller et vilkår for arealbruken.
Reguleringsplanen i lovens kap.12 gjelder enten områderegulering eller detaljregulering for et konkret tiltak. Dagens generelle utforming erstattes av en konkret oppramsing av forhold det kan gis bestemmelser om. Det blir en felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknader. Konsekvensutredninger for tiltak og planer etter annet lovverk er en videreføring av dagens regler. Tilsvarende mht midlertidig forbud mot tiltak.
Dispensasjonsbestemmelsene er klargjort med sikte på å klargjøre vilkårene og hvordan en søknad skal behandles. ”Særlige grunner” er ikke lenger noe kriterium. Nasjonale og regionale rammer og mål skal også tillegges vekt. Det vil nå bli åpnet for at dispensasjonsadgangen i spesielle tilfelle skal tillegges statlig eller fylkeskommunal myndighet. Hvor intensjonene bak byggeforbudet i strandsonen eller miljøinteresser blir tilsidesatt vil det være aktuelt å benytte denne adgangen. Dispensasjonsadgangen er felles for både plan- og bygningssaker.
Til slutt bør det neves at det foreslås en tidsramme på fem år for når et tiltak etter reguleringsplan – vedtatt på bakgrunn av privat forslag - må være iverksatt før det kreves nytt planvedtak. Fristen kan etter søknad forlenges med to år av gangen. Det er grunn til å anta at denne nye femårsfristen vil skape utfordringer i praksis, og det vil bli viktig at planmyndighetene, gjennom eventuelle forskrifter og veiledninger/rundskriv, angir klare rammer bl.a. for når fristen begynner å løpe og når den avbrytes.
Byggesaksdelen
Kommunal- og regionaldepartementet fremmet den 4. april 2008 forslag til byggesaksdelen av ny plan- og bygningslov, jf Ot.prp. nr. 45 (2007-2008). Departementet oppsummerer slik:
Forenkling og effektivisering, bedre kvalitet i byggesaker, klarere ansvar ved avslutningen av byggesaken, universell utforming og klarere tekniske krav, og mer miljøvennlige bygg er de viktigste elementene i byggesaksdelen av den nye [loven].
Forenklingsmålet betyr ny lovstruktur. Dette innebærer i seg selv ingen materielle endringer.
Av de viktigste materielle endringene nevnes først at bedre kvalitet i byggesaker skal sikres gjennom styrket kontroll, tilsyn og ulovlighetsoppfølging. Det foreslås obligatorisk uavhengig kontroll for ”viktige og kritiske områder og oppgaver” og ellers når kommunen krever det. Hvilke tilfeller det er tale om, skal fastsettes nærmere i forskrift. Egenkontroll blir nå kun en del av foretakets kvalitetssystem, og man går således bort fra egenkontroll som særskilt kontrollform. Det foreslås at den uavhengige kontrollen må utføres av sentralt godkjente kontrollforetak. Videre skjerpes plikten for kommunene til å føre tilsyn og forfølge ulovligheter. Nødvendige virkemidler for å styrke tilsyn og ulovlighetsoppfølgning skal fastsettes i forskrift. Det foreslås også innført overtredelsesgebyr og økte strafferammer for ulovlighetstilfellene.
For å sikre klarere ansvar ved avslutning av byggesaken skal kommunene gis én uke ekstra (ny frist på tre uker) til å vurdere ferdigattesten, samtidig som dokumentasjonskravene skjerpes. Kommunene gis også hjemmel til å pålegge utbedring og retting i inntil fem år etter at ferdigattesten er utstedt. Bruken av midlertidig bruksattest skal begrenses.
Lovforslaget inneholder videre hjemmel til å gi skjerpede forskriftskrav knyttet til universell utforming. Kravene gjelder nye bygg samt eksisterende bebyggelse som tjener allmennheten. Departementet antar at kostnadene ved å oppgradere eksisterende bygg vil være betydelige og foreslår derfor en trinnvis tilnærming. Bestemmelsene om sikkerhet mot miljø- og naturforhold foreslås skjerpet ved å presisere kommunenes plikter og ved å klargjøre rollefordelingen mellom kommunene og private aktører. Det skal også kunne kreves uavhengig kontroll av prosjektering, plassering og utførelse av sikringstiltak.
Av hovedpunktene nevnes det til slutt at miljø- og klimahensyn presiseres og tydeliggjøres i forslaget. Krav om avfallsplan er inntatt i selve lovforslaget. I tillegg foreslås forskriftshjemmel for skjerpede krav til miljø og til energibruk. Det åpnes også for å gi nye tekniske krav til byggverk som følge av klimaendringer og økt fare for naturskader.
Utover det ovennevnte inneholder lovforslaget i liten grad materielle endringer. Oppsummert kan man fra et utbyggerperspektiv se frem til en lov som er enklere å forstå og bruke. Samtidig må det påregnes økt bruk av tilsyn, kontroll og pålegg samt skjerpede krav til miljø, universell utforming og sikkerhet. Større fokus på uavhengig kontroll vil antageligvis medføre økte kostnader for utbygger, Herunder vil forståelsen av hva som er ”viktige og kritiske” områder bli avgjørende. Utbygger får også større utfordringer i forhold til ferdigattest grunnet lengre saksbehandlingstid, skjerpede dokumentasjonskrav samt kommunenes nye påleggshjemmel. Et samlet inntrykk er at mange av lovens nye vilkår/krav ikke er klart definerte, slik at det nærmere innholdet må presiseres i forskrifter og gjennom praksis. Hvordan denne utviklingen arter seg vil bli avgjørende sett i forhold til kostnadsnivået og behovet for forutberegnelighet for utbygger.
Kontaktpersoner i Schjødt:
Advokat Geir Frøholm, E-mail: geir.froeholm@schjodt.no
Advokatfullmektig Martin Støren, E-mail: martin.storen@schjodt.no