Videresalg av bolig under oppføring
I høringsnotat fra justisdepartementets lovavdeling av 27. oktober 2008 fremlegges forslag til endringer i bustadoppføringslova og avhendingslova som vil kunne få store konsekvenser for partenes rettigheter og plikter ved videresalg av bolig under oppføring. De synspunkter som i den anledning fremkommer vedrørende nevnte lovers anvendelsesområde kan få konsekvenser for videresalg selv før en eventuell lovendring.
Innledning
I Høringsnotat fra justisdepartementets lovavdeling av 27. oktober 2008 foreslås endringer i bustadoppføringslova og avhendingslova når det gjelder nevnte lovers virkeområde ved videresalg av bolig under oppføring. Kjøp av bolig under oppføring med den hensikt å videreselge før boligen overtas fra utbygger, er i de senere år blitt en populær investeringsform i et stigende marked, både for private og profesjonelle aktører. Videresalg kan skje ved at kjøpsavtalen mellom utbygger og første kjøper transporteres til sluttkjøperen mot et mellomvederlag. Denne avtaleformens utbredelse har medført at Kredittilsynet og Justisdepartementets lovavdeling nå ønsker å avklare anvendelsesområdet for de nevnte lover i tilfeller der retten etter en kontrakt vedrørende kjøp av bolig under oppføring videreselges før boligen er ferdig.
I høringsnotatet foreslås videre en skjerping av garantireglene i bustadoppføringsloven, gjennom en forlengelse av garantiperioden som samsvarer med den absolutte reklamasjonsfristen på fem år, samt en økning av garantibeløpets størrelse. Sistnevnte
endringsforslag omtales ikke nærmere i det følgende.
Avklaring av anvendelsesområde
I høringsnotatet gjennomgås dagens rettsstilling, det pekes herunder på uheldige utslag av at sluttkjøperens stilling er uklar i forhold til den preseptoriske (ufravikelige) lovgivning på området som skal beskytte forbrukeren. Dersom overdragelsen kontrueres som et salg av videreselgers kontraktsposisjon, overtar sluttkjøperen risikoen for at utbygger leverer kontraktmessig, mens første kjøper, videreselgeren, tar ut merverdivederlaget uten å ha noe ansvar for utbyggers oppfyllelse. Vedkommende svarer kun for at utbygger har en forpliktelse, men ikke for at utbygger faktisk oppfyller kontraktmessig.
I perioden fra videresalget finner sted og frem til overtakelse har sluttkjøper ingen sikkerhet for det merverdivederlaget som er innbetalt til videreselgeren, og heller ingen krav mot denne dersom utbygger leverer mangelfult eller forsinket. Dersom videreselgeren har inngått avtalen med utbygger som ledd i sin næringvirksomhet, kan videreselgeren i forholdet til utbygger ha frasagt seg det vern sluttkjøperen ville hatt krav på etter preseptorisk lovgivning dersom denne hadde inngått avtale direkte med utbygger, for eksempel vil reglene om garantistillelse kunne fravikes.
Det er forskjellige oppfatninger om hvilke lover videresalgsavtalene reguleres av i dag. En utbredt oppfatning er at videresalg av bolig under oppføring må anses som et salg av en kontraktsposisjon, ikke som salg av en bolig som sådan. Forholdet mellom første og andre kjøper reguleres da av kjøpsloven eller forbrukerkjøpeloven. Etter Kredittilsynets vurdering dreier det seg i realiteten om salg av boliger. Etter en vurdering av bustadoppføringslovas og avhendingslovas anvendelsesområder kommer Justisdepartementets lovavdeling til at videresalgsavtalene per i dag trolig faller inn under disse lovers virkeområde. For å unngå usikkerhet ønsker derfor Justisdepartementet gjennom en lovendring å presisere at videresalgstilfellene omfattes av nevnte lover.
Dersom avhendingslova og bustadoppføringslova gis tilsvarende anvendelse på videresalgsavtaler, unngår en at et svekket forbrukervern i første salgsledd får betyding også i senere salgsledd. Sluttbruker vil oppnå en svært gunstig posisjon, med to ansvarlige å forholde seg til. Dersom sluttkjøper retter krav mot videreselgeren, vil denne være henvist til å rette regresskrav mot utbygger, med tilhørende risiko for utbyggers betalingsevne.
Det lovendringsforslaget som skisseres i høringsnotatet, går etter vår vurdering for langt i å styrke sluttkjøpers posisjon på bekostning av videreselgeren. Det er et klart behov for å sikre sluttbruker i videresalgstilfellene, men den løsning som her foreslår kan bli utilsiktet omfattende. En mer hensiktsmessig og mindre inngripende vei å gå vil være å lovregulere oppgjøret mellom videreselger og sluttkjøper slik at sistnevntes forbrukervern ivaretas samt at merverdivederlaget sikres inntil boligen overtas.
I høringsnotatet fokuseres det på den næringsdrivende som investerer i bolig under oppføring med tanke på videresalg. Vår erfaring er imidlertid at det også skjer en rekke videresalg forbrukere imellom. Ved en eventuell lovendring må også hensynet til en videreselger som selv er forbruker, ivaretas. Som et eksempel kan nevnes den situasjon der en forbruker videreselger en bolig og utbygger deretter blir forsinket med leveransen. Da vil utbyggers ansvar være begrenset til dagmulkt, mens videreselger derimot vil være fullt ut ansvarlig for sluttkjøpers tap etter avhendingslovas regler, også ut over dagmulkterstatningen.
Videresalg kan være aktuelt også selv om videresalg opprinnelig ikke var hensikten med avtaleinngåelsen. Mye kan skje i markedet og i en forbrukerens livssituasjon i tiden mellom kontraktinngåelsen og ferdigstillelsen av boligen.
Også i dagens fallende marked kan det være aktuelt
med videresalg fremfor avbestilling, slik at forbrukeren har kontroll på hvilken pris som oppnås ved videresalget. Et samlivsbrudd kan for eksempel føre til at forbrukeren ikke lenger ser seg råd til å betale sluttvederlaget for boligen. Dersom forbrukeren videreselger før overtakelse, vil vedkommende bli eksponert for en stor riskiko ved at han pålegges et omfattende ansvar for utbyggers oppfyllelse og eventuelle mangelsansvar i opp til fem år etter overtakelse. Videreselger bærer da også risikoen for utbyggers konkurs.
Den tolkning av de nevnte lovers anvendelsesområde som redegjøres for i høringsnotatet, strider mot den oppfatningen som er utbredt i bransjen. De vurderinger som fremkommer av høringsnotatet tyder på at en videreselger allerede i dag pådrar seg et omfattende ansvar overfor sluttkjøperen. Høringsnotatet må forstås slik at Justisdepartementets lovavdeling ikke anser det for å være nødvendig med en materiell lovendring, kun en presisering av det som i dag følger av en fortolkning av de nevnte lovers anvendelsesområde. Dersom den forståelse som Justisdepartementets lovavdeling her legger til grunn er korrekt, vil en videreselger selv før en eventuell lovendring kunne være bedre stillet ved et salg av selve boligen enn ved et salg av kontraktsposisjonen. Videreselger vil da blant annet kunne nyte godt av utbyggers garantier.
Konklusjon:
Det foreligger et klart behov for å regulere enkelte sider ved videresalgsavtalene for å ivareta sluttkjøpers interesser. Det forslaget som nå er sendt ut på høring, går etter vår vurdering for langt i å beskytte sluttkjøper på videreselgers bekostning. En mer hensiktsmessig løsning vil være å lovregulere oppgjøret mellom sluttkjøper og videreselger fremfor å la videreselgerne hefte for hele oppfyllelsen, samt å sørge for at sluttkjøper får sikkerhet for merverdivederlaget i tiden frem til overtakelse.
Det kan videre stilles spørsmålstegn ved den konklusjon Justisdepartementets lovavdeling har kommet til når det gjelder avhendingslovas og bustadoppføringslovas virkeområde i dag.
Konsekvensen av at lovavdelingens lovforståelse legges til grunn, vil bli at videreselger får et betydelig meransvar for forsinkelse og mangler som vedkommende ikke kan avtale seg bort fra.
Kontaktpersoner i Schjødt:
Advokat Pål Grønnæss
Advokatfullmektig Sigrid Marie Fæhn Oftebro