Franchisetaker misligholder leiekontrakten med franchisegiver

I tidligere nyhetsbrev har vi sett på situasjonen der franchisetaker misligholder franchiseforholdet, og hvilke sanksjonsmuligheter franchisegiver har i en slik situasjon. Ofte er det flere kontraktsforhold mellom de to partene enn bare franchisekontrakten. Franchisegiver kan f.eks. være leverandør av utstyr til franchisetaker, eller franchisegiver leier eller fremleier lokaler til franchisetaker.

Fordelen med at franchisegiver leier eller fremleier lokaler til franchisetaker er at franchisegiver vil ha kontroll på lokalene dersom franchisetaker for eksempel går konkurs eller av annen grunn legger ned virksomheten. Videre har franchisegiver mulighet til å heve leieforholdet ved vesentlig mislighold av dette – noe som i praksis normalt vil medføre opphør av franchiseforholdet. Dette kan være en enklere vei til slik avslutning enn å måtte bevise vesentlig mislighold av franchisekontrakten.

I tidligere rettspraksis har franchisetakere i slike situasjoner påberopt seg at leieforholdet og franchisekontrakten er en del av samme avtaleforhold, slik at leieforholdet ikke kan avsluttes med mindre franchiseforholdet også kontraktsmessig kan avsluttes. Spørsmålet blir hva franchisegiver kan gjøre for å unngå at de to kontraktene blir ansett som ett kontraktsforhold.  

Utgangspunktet er at det skal en del til før retten anser to forskjellige kontrakter som ett kontraktsforhold. Imidlertid vil kontrakten om franchise og kontrakten om utleie ofte bli inngått på omtrent samme tidspunkt, og til en viss grad være avhengig av hverandre; franchisegiver har et lokale der han ønsker å drive franchise, og han ønsker ikke å leie ut til andre enn til franchisetaker. Det er derfor en fordel å sørge for at det blir mindre nærhet mellom avtalene ved at de ikke inngås av samme selskap.

Råd: Det kan være en stor fordel å organisere franchisevirksomheten i ett selskap, mens et annet selskap forestår fremleie eller utleie av lokalene.

Når kontraktene er inngått med to forskjellige juridiske personer skal det adskillig mer til før de to kontraktene kan bli ansett som ett kontraktsforhold. Videre er det viktig at leieavtalen kun gjelder selve leieforholdet, og at det er den eneste kontrakten utleieselskapet inngår med franchisetaker. Videre må franchisegiver passe på å ikke ta opp forhold som gjelder leieforholdet, og utleieselskapet må ikke håndtere forhold knyttet til franchisen. Franchisegiver og utleieselskapet må altså være bevisst på hvilken hatt de har på til enhver tid.

Hvilken mulighet har utleier til å få leietaker til å tvangsfravike eiendommen? Dette reguleres av alminnelige husleierettslige regler.

Utgangspunktet er enten at leieforholdet må være tidsbegrenset og tiden har utløpt, eller at utleieren har adgang til å si opp leieforholdet etter husleieloven. Det tar imidlertid en del tid, og dersom leietaker ikke betaler husleie kan utleier i mellomtiden bli påført et tap. Det er derfor ofte ønskelig for utleier å kunne heve leiekontrakten uten oppsigelse.

I en sak for domstolene ble det påberopt at det forelå forhold som gjorde det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve leiekontrakten fordi leietaker ikke hadde stilt en garanti som var et krav iht leieavtalen. Leietaker påberopte seg imidlertid at han og utleier muntlig hadde avtalt at han ikke behøvde stille garanti. Utleier nektet for at det var inngått en slik avtale. Retten kom til at vurderingstemaet måtte bli om det var åpenbart at det ikke var inngått en slik avtale, og konkluderte med at det ikke var åpenbart. Dette baserte retten bl.a. på at det var lenge siden leieforholdet var inngått, og det var ikke fremlagt noen korrespondanse der utleier hadde purret på garantien. 

Retten vurderte deretter om misligholdelse av to leieterminer var vesentlig mislighold slik at leieforholdet kunne heves, men kom til at dette ikke var tilstrekkelig.   

Råd: hvis leietaker er forpliktet til å stille garanti og ikke gjør det, så må utleier huske å følge opp (purre) før leieforholdet heves.

For øvrig er det grunn til å merke seg at retten mente at betalingsmislighold for to måneder ikke var tilstrekkelig til å heve. (Hvis det foreligger andre forhold i tillegg eller er særlige grunner kan nok dette tenkes vurdert annerledes).

Advokater

Ole G. Klevan
Kamilla Silseth