Innstramminger i Småhusplanen

News

Published 27 April 2022
News image

Oslo kommune har nylig offentliggjort forslag til endringer i den såkalte "Småhusplanen" (S-4220), som er reguleringsplanen for omtrent 29.000 eiendommer i ytre by. Hvis endringsforslagene vedtas, innebærer det en kraftig innstramming i muligheten til å gjennomføre såkalt "eplehageutbygging" i Oslo.

Skrevet av Nicholas Giverholt 

Det har i senere år vært et stadig økende fokus på at eplehageutbygging på Oslo vest, Nordstrand og andre områder i ytre by skaper en uheldig fortetting. Flere aktører har uttalt at Småhusplanen ikke i tilstrekkelig grad ivaretar myke kvaliteter som grøntareal, lysforhold og plassbehov. Resultatet er en fortetting hvor ny bebyggelse ligger svært tett inntil andre boliger. Private grøntarealer gjenbygges med rekkehus og kjedede eneboliger, ofte med felles garasjekjeller. Slike prosjekter har blitt kritiserte for å være skadelige for overvannshåndtering og for å innebære en overdreven gjenbygging av boligområder. Samtidig er slike boligprosjekter ofte meget økonomisk gunstig for utbyggerne.

Som følge av den økende oppmerksomheten på fortettingen dagens praktisering av Småhusplanen innebærer, har Plan- og bygningsetaten varslet innstramminger i regelverket. Formålet med de varslede innstrammingene er bl.a. å ivareta private grøntarealer i fremtidige utbygginger i ytre by bedre. Noen av de vikigste varslede endringene er;

  • Tillatt utnyttelse av hver tomt reduseres fra 24 % til 16 %
  • Minste tillatte tomtestørrelse er 600 kvm for hver boenhet
  • Minimum 65 % av tomtearealet på eiendommen skal holdes fri for terrenginngrep
  • Minste avstand mellom bebyggelse er 8 meter

"Eplehageutbygging" er et svært attraktivt marked i områder hvor det oppføres boliger i et høyt prissjikt. Boligene som oppføres er erfaringsmessig ettertraktede i markedet og det er stor betalingsvilje. Utbyggerne er opptatt av å maksimere volumer og plassutnyttelse for å kunne oppføre flest mulig nye boenheter. Hver prosent av tomtearealet er derfor viktig ved planleggingen og gjennomføringen av slike "eplehageutbyggingsprosjekter".

De varslede endringene vil – dersom de vedtas – medføre en kraftig reduksjon av hvor mange nye boliger som kan oppføres innenfor en eksisterende eiendom. Innstramminger i Småhusplanen vil derfor kunne få store økonomiske konsekvenser for aktørene som har ervervet villatomter med sikte på utbygging og videresalg til sluttkunder. Dette kan igjen føre til et enda større prispress på de få "eplehageprosjektene" som oppføres.

Vi forventer at det vil være stor offentlig interesse for behandlingen av endringsforslagene. Saksbehandlingen i kommunen må derfor forventes å ta lang tid.

I mellomtiden har kommunen varslet midlertidig bygge- og deleforbud for alle eiendommer som er omfattet av Småhusplanen. Nye tiltak på eiendommer omfattet av Småhusplanen er derfor allerede avskåret i påvente av at endringsforslagene til Småhusplanen skal behandles.

Vi påpeker at kommunen etter en konkret vurdering kan tillate mindre tiltak selv om det er vedtatt bygge- og deleforbud. Her har kommunen et skjønnsmessig handlingsrom for å vurdere når et konkret tiltak er "mindre". Vår erfaring er at man gjennom en god dialog med kommunen kan få innvilget tillatelser til flere typer tiltak selv om det er nedlagt bygge- og deleforbud.

Practice area