Lovendring om digitalisering i boliglovene og høyesterettsavgjørelse om skjeggkre i bolig

Norwegian

News

Published 04 May 2021
News image

Av Marit Aarsland Loe

Digitale møter og kommunikasjon innad i boligbyggelag, borettslag og eierseksjonssameier

Som tidligere omtalt i vårt nyhetsbrev for fast eiendom av 7. desember 2020,  har det pågått lovarbeider for å likestille digitale og fysiske løsninger for kommunikasjon og avholdelse av møter i boligbyggelag, borettslag og eierseksjonssameier. Dette arbeidet har nå resultert i lovendringer som trådte i kraft 1. april 2021. Lovendringene innebærer at beslutningsprosesser nå kan gjennomføres heldigitalt. Disse nye permanente løsningene for digitale møter og kommunikasjon, bygger på reglene som gjaldt midlertidig som del av koronahåndteringen.

I henhold til lovendringene er det styrene som gis kompetanse til å vedta hvordan generalforsamlingen eller årsmøtet skal gjennomføres. Hva gjelder styremøtene, kan gjennomføringsmetoden velges av styreleder. Loven stiller ingen krav til hvilke digitale løsninger som må brukes ved gjennomføringen av slike møter, foruten at gjennomføringen må være forsvarlig. Lovgiver forutsetter at det vil foretas en vurdering fra gang til gang om hvorvidt møtet bør avholdes fysisk basert på sakene på dagsorden. Deltakerne i styremøtene, generalforsamlingene eller årsmøtene, være seg styremedlemmer eller en viss andel av andels- eller seksjonseiere, har uansett rett til kreve at møtet avholdes fysisk.

Videre tillates det nå også at beskjeder oversendes gjennom e-post og andre elektroniske kommunikasjonsmiddel fra styret.

Muligheten til å bruke digitale løsninger krever nærmere kjennskap til personvernlovgivningen. Før styrene velger å avholde digitale møter eller benytte e-post som kommunikasjonsmåte innad i boligbyggerlaget, borettslaget eller eierseksjonssameiet, må det vurderes om det finnes behandlingsgrunnlag etter personvernforordningen. Dersom forvaltere vil stille med tekniske løsninger for å gjennomføre elektroniske møter og kommunikasjon, kan det stilles krav til at det inngås databehandleravtaler.

                                                                                                                               

Høyesterett om skjeggkre i bolig

Høyesterett behandlet i april en sak om krav på prisavslag som følge av funn av skjeggkre i bolig. Funn av skjeggkre har gitt grunnlag for mange rettslige tvister de siste årene, og dette var første gang Høyesterett behandlet temaet. 

Den aktuelle boligen ble kjøpt brukt med et alminnelig "som den er"-forbehold i 2018. Etter overtakelse, reklamerte kjøperne over funn av skjeggkre i boligen. Selgerne engasjerte da et skadedyrfirma, som ved hjelp av særlige oppvarmings- og giftmetoder arbeidet for å bekjempe skjeggkrebestanden. I 2020 ble boligen erklært fri for skjeggkre av skadedyrfirmaet.

Høyesterett ble i saken bedt om å ta stilling til om boligkjøperne hadde krav på prisavslag på grunn av de midlertidige ulempene skadedyrbekjempelsen innebar, og eventuelt om risikoen for at skjeggkrebestanden igjen ville blusse opp medførte en verdireduksjon som kunne gi kjøperne krav på (ytterligere) prisavslag.

Det rettslige utgangspunktet er at selger har rett til å avvise kjøpers krav på prisavslag så lenge mangelen kan rettes innen rimelig tid og selve rettingen heller ikke innebærer en urimelig ulempe for kjøper.[1] Regelen bygger på det synspunkt at så lenge feilen blir korrigert, blir den opprinnelig balansen i kontraktsforholdet gjenopprettet. Kjøper skal da ikke få et prisavslag i tillegg – dette ville stille kjøper i en bedre posisjon enn det kjøper har krav på etter kontrakten og forrykke balansen.  Dersom rettingen derimot ikke skjer innen rimelig tid, eller rettingen påfører kjøperne urimelige ulemper, kan kjøper i stedet kreve prisavslag.

En enstemmig Høyesterett fant i denne saken at mangelen ble rettet innen rimelig tid og at saneringsperioden ikke innebar noen urimelig ulempe for kjøperne. Det kunne dermed ikke tilkjennes prisavslag for de midlertidige bruksulempene kjøperne opplevde i perioden saneringen pågikk. I vurderingen av om kjøperne var blitt påført urimelige ulemper, la Høyesterett vekt på at kjøperne hadde blitt boende i boligen i hele saneringsperioden. Høyesterett la videre til grunn at en opplevelse av redusert livskvalitet i utgangspunktet ikke utgjør en objektiv ulempe som kunne tillegges vekt.

Høyesterett fant heller ikke at risikoen for at skjeggkrebestanden ville kunne komme tilbake etter vellykket sanering, ga grunnlag for prisavslag, da kjøperne ikke hadde godtgjort at denne risikoen reduserte boligens verdi. Høyesterett fremhevet i den anledning også at det generelt er en forhøyet risiko for at omtrent halvparten av alle bygninger i Norge vil ha skjeggkre innen fire til fem år, og satte dermed spørsmålstegn ved om risiko for skjeggkre i det hele tatt kunne sies å utgjøre en mangel etter lovens system, uten at det ble tatt endelig stilling til dette. Videre ble det lagt vekt på at nye og effektive bekjempelsesmetoder nå innebærer at man i større grad kan lykkes i å bekjempe skjeggkre, slik at dette ikke lenger utgjør en varig mangel.

Dommen i sin helhet kan leses her.

[1] Jf. avhendingslova § 4-10 første og tredje ledd

 

 

Practice area