Lovendringer - Betydning for eiendomsbransjen (NO)

Med virking fra 1. januar 2020 er det trådt i kraft en rekke lovendringer. Nedenfor gjennomgår vi noen av de mest sentrale endringene med betydning for eiendomsbransjen.

EIERSEKSJONSLOVEN

Eierseksjonsloven har fått nye bestemmelser om korttidsutleie, skjerpet ervervsbegrensning og eierskiftegebyr. Hele endringsloven finnes her.

Ervervsbegrensning

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i et sameie. Eierseksjonsloven § 23 annet og tredje ledd skjerper reglene om ervervsbegrensning, slik at indirekte erverv av boligseksjoner nå også omfattes. For næringsseksjoner finnes det ingen lovfestet ervervsbegrensing.

Eierseksjonsloven § 23 andre ledd regulerer hva som menes med indirekte kjøp, hvor det vises til konsoliderings- og identifikasjonsreglene i aksjeloven. Gjennom henvisningen til aksjeloven § 1-5, jf. § 1-3, vil ervervsbegrensingen ramme erverv av flere enn to boligseksjoner, uavhengig av om ervervet skjer direkte, gjennom aksjer/selskap eller gjennom slektninger. Eierseksjonsloven § 23 tredje ledd åpner imidlertid for at "nærstående erverver en boligseksjon som den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke som egen bolig."

Endringen påvirker ikke adgangen til å eie flere enn to boligseksjoner i et sameie som lovlig er ervervet før 1. januar 2020, og medfører ikke fremtidige begrensninger for rekvirenten av seksjoneringen til å beholde eierskapet til flere enn to boligseksjoner. Ervervsbegrensningene får heller ikke betydning for avtaler om kjøp som er gjort før 1. januar 2020, selv om overtakelse/hjemmelsoverføring finner sted etter ikrafttredelsen.

Rene selskapsoverdragelser omfattes ikke av de nye ervervsbegrensningene, forutsatt at erververen ikke direkte eller indirekte eier boligseksjoner i sameiet fra før. Endringen er således ikke til hinder for at noen erverver et utbyggingsselskap som eier alle eller mange seksjoner i sameiet, eller at noen erverver et eiendomsselskap som driver med utleie av en seksjonert bygård. Forutsetningene er som nevnt at erververen ikke direkte eller indirekte får en økt eierandel i sameiet, sammenlignet med det overdragende selskapet.   

Eierseksjonsloven § 38 annet ledd gir styret kompetanse til å gi pålegg om salg av boligseksjoner som er ervervet i strid med reglene i § 23. Etter tredje ledd må pålegget gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves tvangssolgt hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist på minimum seks måneder. Videre slår eierseksjonsloven § 52 annet ledd fast at det ikke kan avgis stemme i årsmøtet for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23.

Korttidsutleie

Eierseksjonsloven § 24 syvende ledd slår nå fast at korttidsutleie utover 90 døgn per år ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, hvor departementet forutsetter at det ikke kan vedtektsfestes en avvikende definisjon av korttidsutleie.

Grensen på 90 døgn kan imidlertid med to tredjedels flertall fravikes, hvor det i vedtektene kan settes en grense på mellom 60 og 120 døgn. Den nedre grensen på 60 døgn er absolutt, og sameiet kan ikke nedlegge forbud mot korttidsutleie.

De alminnelige reglene i eierseksjonsloven gjelder ved siden av bestemmelsen om korttidsutleie, og utleie under 90 dager kan være rettstridig dersom den påfører andre seksjoner skade eller ulempe. Utleien kan også ha en slik karakter at den regnes som næringsvirksomhet før grensen på 90 dager er nådd. I begge tilfellene kan utleien representere vesentlig mislighold, som gir styret grunnlag for å kreve seksjonen(e) tvangssolgt.

Eierskiftegebyr

Eierseksjonsloven § 63 a slår nå fast at sameiet kan kreve inntil fire ganger rettsgebyret for arbeid som må gjøres i forbindelse med eierskifte og eventuell styregodkjenning av ervervet. Da gebyr er ekskludert merverdiavgift, vil maksbeløpet inkludert merverdiavgift være fem ganger rettsgebyret. Eierskiftegebyr utgjør per 1. januar 2020 kr 4 688 + mva. Det kan ikke avtales at andre enn den som avhender seksjonen skal betale gebyret.

AKSJELOVEN

Med virkning fra 1. januar 2020 er forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 (den såkalte unntaksforskriften) opphevet, og det finnes ikke lengre et særskilt unntak for å stifte pant i den faste eiendommen til et eiendomsselskap. Aksjeselskap vil fortsatt ha mulighet til å stille pant i fast eiendom, forutsatt at eiendomsselskapet etter ervervet vil inngå i konsern med kjøper, jf. aksjeloven § 8-10 fjerde ledd. Sikkerhetsstillelsen kan først stilles etter de nærmere saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10 femte til åttende ledd.

For selskap som tidligere var omfattet av unntaksforskriften er de nye reglene klart mer omfattende og tidkrevende, og partene må planlegge deretter. For øvrige selskap, for eksempel et tomteselskap, kan de nye reglene gi mer fleksibilitet.

De nye reglene retter seg mot det sittende styret, og krever blant annet egne styrevedtak, styreredegjørelse og generalforsamlingsvedtak.

FORSINKELSESRENTE

Fra 1. januar 2020 er rentesatsen ved forsinket betaling (forsinkelsesrente) fastsatt til 9,50 %. Dette er en økning på 0,25 prosentpoeng.

Lawyers

Camilla Kristiansen Lunne
Ditlef A. Thaulow
Geir Sand
Jarbjørg Grøtte
Martin Støren
Torkjel Valland

Published

16. January 2020