Ny dom om rammene for rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler ved utvikling i sentrumsområder

Norwegian

News

Published 03 February 2021
News image

Borgarting lagmannsrett avsa nylig dom i en prinsipiell sak om gyldigheten av rekkefølgekrav og tilhørende utbyggingsavtaler, knyttet til oppføringen av et utviklingsprosjekt på Tullinløkka i Oslo. Saken har tidligere fått stor oppmerksomhet i bransjen siden den reiser flere prinsipielle spørsmål som ikke tidligere har vært prøvd for domstolene. Det har derfor vært knyttet stor spenning til utfallet av lagmannsrettens behandling.

Av Nicholas Giverholt

Da saken i 2019 ble behandlet av Oslo tingrett kom tingretten til at kommunen hadde fastsatt rekkefølgekrav og inngått utbyggingsavtaler om infrastrukturtiltak uten tilstrekkelig sammenheng med det konkrete utviklingsprosjektet. Tingretten kom derfor til at utbyggingsavtalene var ugyldige.

Lagmannsretten var ikke enig med tingretten. Både rekkefølgekravene i reguleringsplanen og utbyggingsavtalene var etter lagmannsrettens vurdering gyldige. Lagmannsretten kom derfor til motsatt resultat av tingretten og kommunen ble frifunnet.

Plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 og § 17-3 stiller opp vilkår om nødvendighet og forholdsmessighet for rekkefølgekrav i reguleringsplan og til innholdet i utbyggingsavtaler.

I "Tullin-saken" var situasjonen at utbygger gjennom rekkefølgekrav var pålagt å bidra til finansieringen av ny trikketrasé forbi Tullinløkka, og til opparbeidelsen av en sykkelvei utenfor planområdet. Rekkefølgekravene ble oppfylt gjennom utbyggingsavtaler om anleggsbidrag, en kontantytelse fra utbygger til kommunen som skulle bidra til opparbeidelsen av de to rekkefølgekavene (trikketrasé og sykkelvei).

Utbygger anførte i retten at rekkefølgekravene om trikketrasé og sykkelvei ikke hadde forankring i loven, siden det ikke forelå nødvendig sammenheng mellom merbelastningen utbyggers prosjekt tilførte, og de to rekkefølgekravene. Det var etter utbyggers syn ikke dette konkrete prosjektet som utløste behovet for trikk og sykkelvei. Derfor forelå det etter utbyggers syn heller ikke rettslig grunnlag for rekkefølgekravene eller grunnlag for å inngå utbyggingsavtale om finansieringen av disse rekkefølgekravene.

Kommunen var enig i at det ikke var dette konkrete tiltaket alene som utløste behovet for ny sykkelvei og trikketrasé. Kommunen anførte imidlertid at kravene til sammenheng, nødvendighet og forholdsmessighet måtte tolkes slik at man kan se hen til behov som oppstår grunnet "sumvirkninger" av fortetting og økt utnyttelse i sentrumsområdet rundt Tullinløkka som helhet.

Kommunen anførte videre at det er opp til kommunen å vurdere hvilke rekkefølgekrav som er nødvendige i det enkelte tilfellet. Når trikketrasé og sykkelvei først var vurdert som relevante og nødvendige følger av utbyggers prosjekt, var det etter kommunens syn også adgang til å inngå utbyggingsavtaler om utbyggers bidrag til opparbeidelsen av disse rekkefølgekravene.

Lagmannsretten kom til at både rekkefølgekravene og utbyggingsavtalene var gyldige. Etter lagmannsrettens syn var rekkefølgekravene fastsatt på lovlig måte, og utbyggingsavtalene var heller ikke i strid med de særlige skrankene for utbyggingsavtalers innhold. I motsetning til tingretten tolker lagmannsretten lovbestemmelsene slik at det er forholdsvis vide rammer for hva som kan anses å være nødvendige og forholdsmessige konsekvenser av en reguleringsplans innhold. Videre mener lagmannsretten at "sumvirkninger" i et sentrumsområde er tilstrekkelig for å begrunne rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler om opparbeidelse av infrastruktur med en løsere tilknytning til selve prosjektet utbygger ønsker å oppføre.

Det er også grunn til å merke seg lagmannsrettens utsagn om at gyldige rekkefølgekrav er "som den klare hovedregel ''nødvendige for å gjennomføre planvedtaket". Dette har en viktig side mot reglene om utbyggingsavtaler. Uttalelsen kan tolkes som at lagmannsretten går langt i å si at gyldige rekkefølgekrav skal antas å være forenelige med pbl. § 17-3. Det kan bli spennende å se hvordan dette utsagnet tolkes i tiden fremover.

Dommen er besluttet anket til Høyesterett.

Advokatfirmaet Schjødt har bistått utbygger gjennom alle stadier av saken, fra reguleringsprosessen til forhandlinger om utbyggingsavtale og har ført saken for utbygger i ting- og lagmannsretten.

Practice areas