Den nya rekonstruktionslagens påverkan på hyresavtal

Swedish

Newsletter

Published 14 September 2022
News image

Den 1 augusti 2022 trädde en ny lag om företagsrekonstruktion i kraft i Sverige (”LFR”). Genom den nya lagen genomförs Rekonstruktions- och insolvensdirektivet (EU 2019/1023) i svensk rätt. LFR innehåller flera förändringar i förhållande till tidigare gällande lagstiftning. De nyheter som har direkt påverkan på hyresmarknadens aktörer är att gäldenären numera har rätt till förtida uppsägning eller partiell fullföljd av varaktiga avtal samt rätt att kvarstanna i lokalen en månad efter rekonstruktionsbeslutet. Även de nya reglerna om rekonstruktionsplanens bindande verkan kommer att påverka hyresvärdarna, precis som övriga aktörer med fordringar på gäldenären.

Rätt till partiell fullföljd (3 kap. 2 § 2 st. LFR)
Precis som tidigare gäller att under den tid som rekonstruktionen pågår kan rekonstruktionsbolaget inte försättas i konkurs eller drabbas av utmätning eller avhysning även om det finns obetalda hyreskrav när rekonstruktionen inleds. Det tidigare hävningsförbudet gäller också fortsatt, vilket innebär att en motpart som före rekonstruktionen haft hävningsrätt p.g.a. befarat eller inträffat betalningsdröjsmål inte får häva avtalet om gäldenären med rekonstruktörens samtycke begär att avtalet ska fullföljas. Vid fullföljd har hyresvärden rätt till säkerhet för hyresgästens framtida prestationer om det bedöms nödvändigt för att undvika förlust. Om säkerhet inte ställs får hyresvärden häva avtalet.

Tidigare kunde fullföljd endast begäras i oförändrad form. Genom den nya lagstiftningen ges gäldenären möjlighet att
vid hyresavtal och andra fortlöpande eller delbara avtal kräva fullföljd avseende viss tid eller viss mängd. Gäldenären ska, på begäran av motparten, ge besked inom skälig tid om huruvida och i vilken utsträckning ett avtal ska fullföljas, helt eller delvis. Om besked inte lämnas inom skälig tid får motparten häva avtalet.

Gäldenären får fritt bestämma för vilken tid fullföljd ska ske och det finns inte några begränsningar avseende minsta avtalstid. Om det exempelvis återstår fem år av ett hyresavtal kan gäldenären kräva att hyresavtalet ska fullföljas under två år. Hyresvärdens krav under den tid som avtalet ska fullföljas anses ha uppkommit efter rekonstruktionsbeslutet och ska därmed betalas löpande under rekonstruktionen. Den del av kravet som avser den tid för vilken fullföljd inte begärts, i detta fall de kvarstående tre åren, anses ha uppkommit före rekonstruktionen och ska omfattas av en eventuell skulduppgörelse i rekonstruktionsplanen. Det kan inte uteslutas att partiell fullföljd även skulle kunna innebära att hyresgästen har rätt att fullfölja avtal avseende endast del av den förhyrda ytan.

Rätten till begränsad fullföljd gäller inte om en begränsning av avtalet skulle medföra betydande olägenheter för motparten. Enligt förarbetena är det framförallt olägen-heter vid partiell fullföljd av varuleverans, exempelvis en beställd maskin, som avses. I regel bör därmed sådan betydande olägenhet inte kunna hävdas av hyresvärden när det gäller partiell fullföljd vad avser avtalstid, dock bör det kunna ske i större utsträckning vad avser begäran om partiell fullföljd för del av förhyrd yta.

Förtida uppsägning av varaktiga avtal (3 kap. 9 § LFR)
Gäldenären får numera säga upp ett varaktigt avtal, exempelvis ett hyresavtal, att upphöra efter tre månader om rekonstruktören samtycker till åtgärden. Gäldenären är visserligen skyldig att ersätta den skada som uppsägningen orsakar fordringsägaren men dennes skadeståndsfordran anses ha uppkommit före beslutet om företagsrekonstruktion och ska därmed omfattas av skuldnedskrivning i en rekonstruktionsplan.

Genom att hyresvärdens resterande fordran efter uppsägningstidens utgång får karaktär av en skadeståndsfordran kommer hyresvärden också behöva visa att denne vidtagit åtgärder för att begränsa sin skada för att fordringen ska kunna göras gällande i rekonstruktionen. Det är viktigt att åtgärder för uthyrningsförsök och lokalanpassningar dokumenteras och det är särskilt betydelsefullt vid långvariga hyresavtal för stora lokaler där det i många fall kan vara svårt att snabbt finna en ny hyresgäst.

Rätt att nyttja hyresavtal i en månad (3 kap. 8 § LFR)
Enligt 3 kap. 7 § LFR gäller att om gäldenären efter beslutet om företagsrekonstruktion tar emot en prestation utan att fullföljd av avtalet begärts får motparten kräva att prestationen lämnas tillbaka. Om återlämnande inte kan ske ska gäldenären anses ha bestämt att avtalet ska fullföljas i fråga om prestationen. Gäldenärens nyttjande av en hyreslokal har dock särskilt undantagits från huvudregeln i 3 kap. 7 § LFR.

I 3 kap. 8 § LFR anges att om gäldenären fortsätter att nyttja en lokal enligt ett hyresavtal under längre tid än en månad efter beslutet om företagsrekonstruktion ska gäldenären anses ha bestämt att avtalet ska fullföljas i fråga om prestationen. Gäldenären kan därmed nyttja lokalen en månad utan att behöva betala hyra under rekonstruktionen om denne sedan väljer att inte begära fullföljd. Hyresvärden får visserligen en fordran på nyttjandet men det kravet anses ha uppkommit före rekonstruktionsbeslutet, precis som övriga fordringar enligt hyresavtalet, och omfattas av skuldnedskrivning i kommande rekonstruktionsplan. Regeln är tydligt inspirerad av stadgandet i 12 kap. 31 § jordabalken om rätt för boet att kvarstanna i lokalen en månad efter anmodan vid konkurs.

Bindande rekonstruktionsplan och gruppindelning av borgenärer (4 kap. LFR)
Tidigare har endast skuldnedskrivning genom fastställt ackord fått bindande verkan för rekonstruktionsbolagets fordringsägare. Det har visserligen funnits krav på att en rekonstruktionsplan ska läggas fram för fordringsägarna och rätten, men planen har endast utgjort ett preliminärt dokument utan bindande verkan.

Enligt LFR kan rekonstruktionsplanen i dess helhet fastställas av domstol efter omröstning vid en s.k. planförhandling som kan sägas ersätta den tidigare ackordsförhandlingen. Därmed kan även andra i planen angivna rekonstruktionsåtgärder, utöver skuldnedskrivning, få bindande verkan för fordringsägarna och andra berörda. Exempelvis kan även prioriterade skulder inkluderas i ett skuldnedskrivningsförslag, en ökning eller minskning av aktiekapitalet kan beslutas och åtaganden kan göras avseende byte av styrelse och verkställande direktör.

En annan nyhet är den kategorisering av fordringsägarna och andra berörda som ska göras i rekonstruktionsplanen. Aktörerna ska rangordnas utifrån den ordning som de hade fått betalt vid en eventuell konkurs samt med beaktande av deras eventuella gemensamma intressen. I stort kan en skiljelinje göras mellan borgenärer med förmånsrätt, säkerhetsrätt eller kvittningsrätt och borgenärer utan förmånsrätt. En fordringsägare som har både prioriterade och oprioriterade fordringar, exempelvis en pantsäkerhet som endast täcker viss del, kan inplaceras i två grupper. Borgenärer med efterställda fordringar kan delas in i en egen grupp, liksom aktieägare eller andra personer som har ett ägarintresse i företaget. Det är också möjligt att dela in hyresvärdar i en grupp och leverantörer i en annan under motivering att de har skilda intressen. Noggranna överväganden kommer att ligga bakom den slutliga gruppindelningen eftersom planens godkännande är avhängigt hur de olika grupperna röstar.