Eiendomsrettens grense i luften

Norwegian

Newsletter

Published 21 June 2022
News image

Den 16. mai 2022 avsa Høyesterett dom om eiendomsrettens utstrekning i luftrommet (HR-2022-993-A). Avgjørelsen er avklarende ved at den bekrefter rettsgrunnsetninger som ikke tidligere er vedtatt av lovgiver eller prøvet for Høyesterett og slår fast at det sjelden kan plasseres permanente innretninger i luftrommet over en eiendom, uten forutgående avtale med grunneier eller vedtak om ekspropriasjon.

Av Marit Aarsland Loe

Gondolbanen på Voss

Spørsmålet om eiendomsrettens grense oppover i luften kom opp for retten i forbindelse med en skjønnssak om ekspropriasjonserstatning etter oppføringen av ny gondolbane på Voss i 2019. Utbygger av gondolbanen var gjennom et ekspropriasjonsvedtak sikret nødvendige rettigheter for oppføringen av banen med ny trasé.

Gondolbanen går fra knutepunktet ved jernbanestasjonen sentralt i Voss sentrum, over et boligområde med ene- og tomannsboliger, og videre opp mot fjelltoppen Hanguren. Anlegget måler 25 meter i bredden og består av seks kabler med normalt ni gondolvogner som går i skytteltrafikk opp og ned fjellsiden. Det tas i dommen utgangspunkt i at avstanden mellom gondolvognene og husmønene i boligfeltet varierer mellom 10,8 og 29 meter, og at det under normal drift passerer en gondolvogn hvert 42. sekund over hver eiendom.

Utbygger begjærte skjønn for fastsettelse av ekspropriasjonserstatning til grunneierne som ble berørt av ekspropriasjonen. Et av spørsmålene i saken var om skjønnet skulle omfatte grunneiere i som fikk gondolbanen i luftrommet over sine eiendommer. De aktuelle grunneierne anførte at et slikt tiltak i luftrommet var et inngrep i deres eiendomsrett som hadde ekspropriasjonsrettslig vern. Utbygger anførte på sin side at inngrep i dette luftrommet ikke var vernet fordi gondolbanen hverken hindret ellet skadet påregnelig utnyttelse av eiendommene. Både tingretten og lagmannsretten ga grunneierne som fikk gondolbanen i luften over sine eiendommer medhold, og konkluderte med at de hadde partsstatus i skjønnet. Lagmannsrettens avgjørelse ble anket videre til Høyesterett, som tillot anken fremmet hva gjaldt spørsmålet om eiendomsrettens utstrekning oppad og dermed om grunneierne i kabeltraseen skulle være parter i skjønnssaken eller ikke. Høyesterett fant som tidligere instanser at gondolbanens inngrep i luftrommet krenket grunneiernes eiendomsrett og dermed utløste krav om erstatning.

Rettsavklaringer i Høyesteretts dom 

Størrelsen på arealet til en grunneiendom avgrenses horisontalt av eiendomsgrenser, mens eiendomsrettens utstrekning oppad i luften og nedad i grunnen lar seg ikke fastslå på samme måte. Ulike former for utnyttelse av grunnen, for eksempel til grunnvarme og tunneler, har tvungent frem rettsavklaringer for hvordan eiendomsretten skal avgrenses nedad i bakken. Før avsigelsen av denne høyesterettsdommen, hadde Høyesterett imidlertid ikke tidligere direkte tatt stilling til hvordan det skal vurderes hvor høyt eiendomsretten strekker seg over bakken.

I den nye avgjørelsen kommer Høyesterett med prinsipielle avklaringer om spørsmålet basert på en gjennomgåelse av langvarig lovgivning knyttet til ulike tiltak i luftrommet, underrettspraksis, rettsoppfatningen i juridisk teori og reelle hensyn.

Førstvoterende, som fikk tilslutning fra samtlige dommere, innleder domspremissene med å fastslå utgangspunktene om at eiendomsrett omfatter både faktisk og rettslig rådighet, og at i begge henseender kan rådigheten ha en positiv side – retten til å disponere over eiendommen – og en negativ side – retten til å nekte andre å disponere over den. Denne dualiteten gjenspeiles i grunnsetningene Høyesterett oppstiller for hvordan eiendomsgrensen skal trekkes.

I dommen knesetter Høyesterett grunnsetningen om at eiendomsretten oppad strekker seg så høyt grunneier har interesse i å utnytte egen eiendom. I denne vurderingen skal det sees hen til fremtidige muligheter til utnyttelse, og gjeldende regulering skal derfor ikke være avgjørende. Hva gjelder eiendomsrettens negative side, strekker eiendomsretten seg så langt grunneier etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn.

Hvor langt dette blir i metermål i det enkelte tilfellet, vil alltid måtte vurderes konkret. Høyesterett legger til grunn at grunneier normalt vil kunne motsette seg oppføring av taubaner, kraftlinjer og andre ledninger over egen eiendom. Dersom landskapet medfører at innretningen strekkes uvanlig høyt i luftrommet, for eksempel med taubaner fra fjelltopp til fjelltopp over en dyp dal, er det på den annen side ikke sikkert at eiendomsretten ville anses krenket. I den andre enden av skalaen vil overflygningersom klar hovedregel ikke anses å krenke eiendomsretten.

Høyesterett har ved avgjørelsen langt på vei bekreftet tidligere rettsoppfatningen om at eiendomsretten til en grunneiendom går så langt opp som det er mulig å nyttiggjøre luftrommet med byggverk eller andre innretninger fra bakken, men presisert at vurderingen skal ta utgangspunkt i en objektiv norm.