Forbehold ved salg av prosjektert bolig

Norwegian

Newsletter

Published 15 June 2021
News image

Ved salg av prosjektert bolig inntas det nærmest unntaksfritt forbehold fra selger knyttet til endring av bl.a. utførelse, konstruksjon og materialvalg i kjøpekontrakten – såkalte «prosjekteringsforbehold». I denne artikkelen sees det nærmere på slike forbehold og deres begrensninger.

Av Nikolai K. Lyngnes

Ved salg av prosjektert bolig starter markedsførings- og salgsprosessen ofte tidlig i prosjektet, og gjerne allerede før detaljprosjekteringen. Det er derfor vanlig å innta prosjekteringsforbehold i salgs- og markedsføringsmaterialet som retter seg mot (potensielle) kjøpere i prosjektet. Slike forbehold er utformet med sikte på å gi selger (entreprenøren) rett til å gjøre endringer i utførselen etter at kjøpekontrakten er inngått –  uten at kjøperne kan gjøre misligholdsbeføyelser som prisavslag, erstatning eller krav om retting gjeldende.

En forutsetning for å utøve misligholdsbeføyelser er at det foreligger en forsinkelse eller mangel. Etter bustadoppføringsloven § 25 første ledd foreligger det en mangel dersom leveransen ikke samsvarer med det som følger av avtalen. Videre følger det av bustadoppføringsloven § 7 at selger skal levere en «alminnelig god leveranse». Med mindre det er avtalt en bestemt løsning, står selger med andre ord fritt til å velge utførelse, så lenge det generelle kvalitetskravet i § 7 oppfylles. Om det er avtalt bestemte løsninger, vil bero på en tolkning av det samlede avtaleverket. 

Det er ikke vanlig at selgers leveranse er nærmere beskrevet i selve kjøpekontrakten, utover en generell angivelse av eiendommen. For å konkretisere selgers leveringsforpliktelse, er det i stedet vanlig å innta et vedlegg til kjøpekontrakten med en leveransebeskrivelse som gir en overordnet beskrivelse av boligen og prosjektet, herunder beskrivelse av kvalitet og materialer. Hvor detaljert selgers leveranse er beskrevet i kjøpekontrakten med tilhørende vedlegg vil imidlertid variere. I denne sammenhengen påpekes at markedsføringsmaterialet ikke nødvendigvis inngår som del av kjøpekontrakten eller vedlegg til denne, da det er vanlig å innta bestemmelser i kjøpekontrakten om at illustrasjoner og bilder i prospektet og annet markedsføringsmateriale nettopp ikke inngår i avtalen. I rettspraksis er slike forbehold akseptert, og det er gitt uttrykk for at markedsføringsloven ikke gir vesentlig bidrag til å vurdere om det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger i relasjon til bustadoppføringsloven.

I tilfeller hvor det er tatt avtalerettslige forbehold knyttet til illustrasjoner og bilder, kan kjøperen være avskåret fra å påberope avvik fra markedsføringsmaterialet som en mangel. Brudd på markedsføringsloven kan likevel føre til sanksjoner fra Forbrukertilsynet og Markedsrådet. Markedsføringslovens rammer for markedsføring av prosjektert bolig, samt betydningen av at slike overskrides, er nærmere behandlet i en egen artikkel.

Selv om ikke alle deler av leveransen er beskrevet i leveransebeskrivelsen eller de øvrige delene av kjøpekontrakten, vil man ved å tolke avtaleverket gjerne kunne utlede en relativt konkret leveringsforpliktelse for selger – den avtalte leveransen. Prosjekteringsforbehold gir imidlertid selger rett til å endre denne avtalte leveransen.  

Et enkelt prosjekteringsforbehold kan for eksempel se slik ut:

"Selgeren har rett til å foreta mindre endringer i utførelse, konstruksjon og materialvalg, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris, under forutsetning av at dette ikke reduserer boligens kvalitet. Kjøper skal, så langt det er praktisk mulig, informeres om slike endringer."

Selv om ordlyden og utformingen av slike bestemmelser varierer, legger prosjekteringsforbehold i sin alminnelighet opp til en todelt vurdering i avgjørelsen av om endringen omfattes av forbeholdet; spørsmålet er (i) om det er tale om en mindre endring, og (ii) om boligens overordnede kvalitet opprettholdes. Dersom svaret på begge disse spørsmålene er ja, faller endringen inn under selgers endringsadgang. Besvares derimot ett av spørsmålene benektende, kan endringen utgjøre en mangel. De øvrige mangelsvilkårene i bustadoppføringsloven må imidlertid være oppfylt, og et eventuelt brudd på prosjekteringsforbeholdet utgjør ikke i seg selv en mangel.

I praksis er spørsmålet om det foreligger en «mindre endring» gjerne formulert som et spørsmål om den leverte ytelsen representerer et markert avvik fra den avtalt leveransen slik den er definert i kjøpekontrakten. Vurderingen må gjøres på bakgrunn av de konkrete virkningene endringen har for den aktuelle boligen, hvor det sentrale synes å være om boligens helhetsinntrykk endres i neververdig grad. Den aktuelle endringen kan således ikke vurderes isolert, og rettspraksis viser at vurderingen av endringens størrelse og innvirkningen på boligens kvalitet ofte flyter sammen i en konkret helhetsvurdering. 

Ettersom hver endring må vurderes konkret, er det vanskelig å angi en konkret terskel for hvilke endringer selger kan foreta innenfor rammene av et prosjekteringsforbehold. I denne sammenheng er det også viktig å ha i mente at det er de konkrete virkningene som er det sentrale, hvor samme endring kan ha ulik virkning for ulike boliger. Endringsadgangen kan således slå ulikt ut, på tross av tilsynelatende like endringer. Eksempelvis kan en endring ha stor betydning for en liten leilighet, men være bagatellmessig for en større leilighet i samme prosjekt.

Vi opplever at entreprenører i varierende grad vurderer de konkrete virkningene som endringer foretatt under et prosjekteringsforbehold vil ha for boligen, noe som delvis synes å skyldes en misforståelse om at prosjekteringsforbehold gir en «blankofullmakt» til å gjøre endringer i prosjektet. Prosjekteringsforbeholdets ordlyd og bustadoppføringslovens ufravikelige regler oppstiller imidlertid en grense for endringsadgangen. Slike misforståelser kan potensielt medføre mangelsansvar for selger, og det samlende ansvaret kan i verste fall bli betydelig.

Vi vil derfor råde entreprenører til å foreta konkrete vurderinger av virkningene eventuelle endringer vil ha før de foretas, hvor man samtidig har et bevisst forhold til de begrensinger det aktuelle prosjekteringsforbeholdet oppstiller. For å unngå endringer som går utover selgers endringsadgang, vil også en grundig forprosjektering være viktig.