Hyresgäst i rekonstruktion eller konkurs – hur påverkas hyresvärden?

Swedish

Newsletter

Published 20 November 2020
News image

Att hyresgäster får likviditetsproblem och blir föremål för rekonstruktion eller konkurs är inte ovanligt. Risken för betalningssvårigheter har ökat markant under rådande pandemi och ämnet är högaktuellt. Som hyresvärd eller kreditgivare är det viktigt att ha kunskap om hur parternas hyresavtal och möjligheterna till betalning påverkas och om hur man som hyresvärd kan agera för att minska sin exponering. Nedan följer en sammanfattning i ämnet.

Download PDF.

Hyresgäst i företagsrekonstruktion

Allmänna utgångspunkter

Företagsrekonstruktion är ett särskilt förfarande för näringsidkare med betalningssvårigheter som syftar till att ge livskraftiga bolag en andra chans genom skuldnedskrivning eller genom en omstrukturering av verksamheten. Under den tid som rekonstruktionen pågår kan gäldenären inte försättas i konkurs eller drabbas av utmätning eller avhysning. Det är tingsrätten som beviljar eller avslår ansökan. Tingsrätten utser en särskild rekonstruktör, ofta någon med erfarenhet av konkursförvaltning. Rekonstruktören ska utreda om verksamheten kan fortsätta helt eller delvis och om det finns förutsättningar för ett ackord. Rekonstruktören är en rådgivare till gäldenärsbolaget och kan inte företräda bolaget eller teckna firman. Det görs fortsatt av styrelsen även om det sker under överinseende av rekonstruktören.

Hävningsskydd och ackord

Hyresvärden är enligt 12 kap. 42 § andra stycket andra punkten jordabalken (JB) berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om en lokalhyresgäst dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. Under företagsrekonstruktion gäller dock ett hävningsförbud som innebär att en motpart som före rekonstruktionen haft rätt att häva ett avtal p.g.a. av befarat eller inträffat betalningsdröjsmål inte längre får göra det efter rekonstruktionsbeslutet om gäldenären med rekonstruktörens samtycke inom skälig tid begär att avtalet ska fullföljas. Se 2 kap. 20 § i lagen om företagsrekonstruktion. Om fullföljd begärs har motparten, exempelvis en hyresvärd, rätt till säkerhet för gäldenärens framtida prestationer om det bedöms som nödvändigt för att undvika förlust. Om säkerhet inte ställs får motparten häva avtalet.

I regel förutsätter en lyckad rekonstruktion någon form av uppgörelse med fordringsägarna, antingen genom en underhandsuppgörelse eller genom ett offentligt ackord som fastställs av domstol. Utgångspunkten i båda scenarierna är att samtliga oprioriterade fordringsägare ska behandlas lika om inte någon medger att behandlas mindre fördelaktigt. Ett offentligt ackord kräver viss majoritet för att kunna fastställas, exempelvis krävs att 60 procent av röstberättigade fordringsägare röstar för förslaget om ackordet ger minst 50 procent betalning och att nämnda fordringsägare representerar minst 60 procent av de fordringar som ska ingå i ackordet. Vid lägre betalning krävs majoritet om 75 procent enligt motsvarande beräkning avseende andel och antal. För att fastställa ett ackord som ger lägre betalning än 25 procent krävs särskilda skäl.

Ett ackord omfattar endast oprioriterade fordringar som har uppkommit före ansökan om företagsrekonstruktion. Fordringar hänförliga till ett hyresavtal anses i regel ha uppkommit redan vid avtalsingåendet.

Hur påverkas hyresvärden av att hyresgästen beviljas företagsrekonstruktion?

Anta att en hyresgäst beviljas företagsrekonstruktion som slutligen resulterar i ett ackord på 25 procent. Rekonstruktionens inverkan på hyresavtalet är beroende av om hyresvärden har hunnit säga upp hyresavtalet före rekonstruktionens inledande eller inte.

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet före rekonstruktionsbeslutet på grund av obetalda hyror har hyresvärden krav på dels förfallna obetalda hyror, dels skadestånd för återstoden av den avtalade hyrestiden. Förfallna obetalda hyror betalas enligt ackordet och skrivs ned till 25 procent. Även hyresvärdens fordran på skadestånd för den återstående hyrestiden omfattas av ackordet och skrivs ned till 25 procent eftersom skadeståndskravet anses ha uppkommit redan vid hyresavtalets ingående. Om hyresgästen under rekonstruktionen vill fortsätta nyttja lokalen får ett nytt hyresavtal tecknas. Som hyresvärd är det viktigt att se till att rekonstruktören samtycker till det nya hyresavtalet eftersom hyresvärden då åtnjuter s.k. superförmånsrätt enligt 10 § 1 st. fjärde punkten förmånsrättslagen för fordringar enligt det nya avtalet om hyresgästen senare skulle försättas i konkurs.            

I många fall finns obetalda hyror vid rekonstruktionsbeslutet men hyresvärden har ännu inte hunnit säga upp hyresavtalet. Hävningsskyddet under rekonstruktionen medför att hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet om gäldenären begär att det ska fullföljas och ställer säkerhet. Hyresbetalningarna under rekonstruktionen brukar säkerställas genom förskottsbetalning, ofta månadsvis eller kvartalsvis. Hyror som var förfallna och obetalda vid tidpunkten för ansökan om företagsrekonstruktion omfattas av ackordet och betalas med 25 procent.

Den situationen kan uppstå att hyresgästen under pågående rekonstruktion slutar att betala hyra för det fortsatta nyttjandet. I en sådan situation omfattas upplupen hyra vid tidpunkten för ansökan om företagsrekonstruktion av ackordet. Sannolikt omfattar ackordet även fordran avseende hyra eller skadestånd under återstoden av den avtalade hyrestiden eftersom det då inte är fråga om ett nytt hyresavtal utan om samma avtal som förelåg vid rekonstruktionens inledande. Vid uteblivna hyresbetalningar under rekonstruktion bör kontakt omgående tas med rekonstruktören. Borgenärerna ska inte hamna i ett sämre läge under rekonstruktionen och ett sådant agerande kan utgöra grund för rekonstruktionens upphörande.

Hyresgäst i konkurs

Hur påverkas hyresvärden av att hyresgästen försätts i konkurs?

Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet i förtid enligt 12 kap. 31 § första stycket JB. Även hyresvärden har en förtida uppsägningsrätt i hyresgästens konkurs. Om hyresgästen inte har hunnit tillträda lokalen och hyresvärden saknar skälig säkerhet för hyresavtalets fullgörande får hyresvärden säga upp avtalet om säkerhet inte ställs inom en vecka efter anfordran. Om tillträde har skett får hyresvärden säga upp avtalet om inte säkerhet erhålls inom en månad efter anfordran och inte heller konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter enligt hyresavtalet, eller om inte, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet. Se 12 kap. 31 § andra och tredje stycket JB. Om hyresavtalet sägs upp har hyresvärden rätt till ersättning för skada, såväl vid egen uppsägning som vid uppsägning från konkursboets sida.

Om konkursboet inte inträder i hyresavtalet har hyresvärden alltid rätt att återfå lokalen inom en månad efter anmodan till konkursboet, vilket framgår av 12 kap. 31 § femte stycket JB. Om konkursboet underlåter att återlämna lokalen inom föreskriven tid är konkursboet ansvarigt för hyran från och med konkursbeslutet fram till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Ett sådant hyreskrav utgör en s.k. massafordran och kan göras gällande direkt mot konkursboet.

Det är viktigt att notera att rätten för konkursboet att kvarstanna i lokalen endast gäller vid pågående hyresavtal. Om hyresrätten förverkats före konkursbeslutet finns inte någon sådan rätt. Då måste konkursboet återlämna lokalen omgående om inte annan överenskommelse träffas. Om konkursboet underlåter att återlämna lokalen är hyresvärden berättigad till skälig ersättning för den tid som nyttjandet pågår och fram till dess att lokalen återlämnats. Återlämnande anses i regel ha skett redan genom att konkursboet meddelar hyresvärden att lokalerna ställs till hyresvärdens förfogande, under förutsättning att konkursboet inte gör anspråk på kvarlämnad egendom i lokalen.

Hyresvärdens möjlighet att få återfå lokalen genom en förverkandeuppsägning enligt 12 kap. 42 § JB upphör inte i och med konkursbeslutet. Om det finns förfallna hyresskulder kan förverkandeuppsägning genomföras även under pågående konkurs. Konkursboet kan därvid återvinna hyresavtalet på samma sätt som vid förverkandeuppsägning utom konkurs, d.v.s. betala den förfallna hyran inom två veckor från det att konkursboet delgivits underrättelse om möjlighet till återvinning av hyresrätten. Om hyresrätten inte återvinns medför det enligt rättspraxis att konkursboet är skyldigt att betala ersättning så länge konkursboet nyttjar lokalen, se NJA 2007 s. 519.

Hyresvärden kan anmäla fordringar i konkursen avseende obetalda hyror vid konkursbeslutet, hyreskrav för återstående hyrestid, eller om avtalet sägs upp, en skadeståndsfordran avseende det förtida upphörandet. Samtliga nu nämnda fordringar utgör, om inte hyresvärden har erhållit bankgaranti eller annan säkerhet, oprioriterade fordringar i konkursen och betalas endast om utdelning till oprioriterade fordringsägare blir aktuellt.

Även om det blir aktuellt med utdelning på oprioriterade fordringar i konkursen är utdelningen ofta begränsad. Det är därför viktigt att hyresvärden redan vid avtalets ingående vidtar åtgärder för att minska risken för kommande hyresförlust. Bankgaranti eller hyresdeposition är bra säkerheter. Det är också viktigt att inhämta kreditupplysning före avtalets ingående och att löpande följa upp att hyresbetalningar inkommer inom avtalad tid.