Intensiv plikt til å begrense leietap

Norwegian

Newsletter

Published 16 September 2021
News image

Den 7. juni 2021 avsa Borgarting lagmannsrett en avgjørelse (LB-2020-91903) som gir veiledning om hvor intensivt utleiere må arbeide for å begrense eget leietap når leietaker urettmessig hever leiekontrakten og forlater attraktive forretningslokaler i sentrale strøk. I saken hadde leietaker varslet utleier om datoen de ville være ute av lokalene tre uker på forhånd. Tatt i betraktning lokalenes attraktive beliggenhet, fant Borgarting lagmannsrett at utleier kunne og burde ha startet aktive undersøkelser etter ny leietaker senest to uker etter varsel om fraflytting, hvilket trolig ville resultert i at ny leietaker var på plass innen en måned etter den forrige leietakerens fraflytting. Dommen gir en viktig påminnelse om at utleier har en streng tapsbegrensningsplikt selv når tapet skyldes leietakers kontaktstridige handlinger, og at kunnskap om fraflytting aktiviserer en plikt til omgående å områ seg og søke etter alternative leietakere.

Av Marit Aarsland Loe

Både leietaker og utleier har plikt til å begrense eget tap med rimelige tiltak ved et eventuelt mislighold av en leieavtale. Gjøres ikke dette, kan retten til å kreve tapet erstattet fra motparten falle bort. Plikten til å begrense eget tap, til tross for at tapet skyldes motpartens kontaktstridige oppførsel eller andre forhold motparten har påtatt seg risikoen for, er et grunnleggende prinsipp i erstatningsretten som kan gjenfinnes innenfor alle deler av norsk kontraktsrett. Tapsbegrensningspliktens formål er å hindre unødig forspillelse av verdier.

I den aktuelle saken som stod for lagmannsretten, var det inngått avtale om leie av restaurantlokaler sentralt på Grünerløkka i Oslo. Leieavtalen var tidsbestemt og uoppsigelig for begge parter så lenge leieperioden løp. Etter at det i løpet av våren 2019 ble igangsatt byggearbeider som ledd i planlagt oppgradering av trikkeskinnene i Thorvald Meiers gate, sendte leietaker i september samme år et varsel om heving av leieavtalen. Det ble fra leietakers side anført at de "omfattende og støyende arbeidene rett utenfor lokalet" medførte at lokalene ikke kunne benyttes som forutsatt og at dette utgjorde et vesentlig mislighold av leieavtalen. Det ble ikke innbetalt leie for lokalene fra 1. september 2019 til 1. mars 2020, da ny leietaker begynte å betale leie. Før behandlingen av saken i lagmannsretten, var det enighet om at leietaker urettmessig hadde hevet leieforholdet, og ett av hovedspørsmålene var hvor stor del av de tapte leieinntektene som måtte erstattes av leietaker.

Lokalene stod ledige fra 16. oktober 2019 til 1. januar 2020. Utleier annonserte imidlertid ikke for ny utleie av lokalene før 4. desember 2019, selv om leietaker allerede i september hadde varslet om at lokalene ville fraflyttes i midten av oktober. 

Tapsbegrensningsplikten er en innsatsforpliktelse, i den forstand at rekkevidden av plikten til å begrense tapet må vurderes konkret og den som lider tap må gjøre hva som anses rimelig i den enkelte situasjonen. Det kan ikke alltid kreves at tapet faktisk blir begrenset, men hvis det er muligheter til å begrense eller redusere tapet, må den som lider tap gjøre rimelige forsøk på å oppnå dette.

Når det gjaldt lokalene på Grünerløkka, la lagmannsretten avgjørende vekt på lokalene viste seg å være svært populære da annonsen først ble lagt ut, og at det kun tok noen dager fra visning til ny leieavtale ble signert. Dette tilsa etter lagmannsrettens mening at lokalene kunne vært utleid langt raskere, i alle fall innen 1. november, dersom utleier hadde handlet tidligere. Det fremgår implisitt av dommen at lagmannsretten mente utleier burde handlet raskere, og at manglende aktivitet dermed medførte reduksjon i utleiers erstatningskrav. 

Dommen kan være retningsgivende for hvor intensivt utleiere må arbeide for å begrense eget leietap. De konkrete datoene og fristene i denne saken ble imidlertid fastsatt konkret, og angir ikke nødvendigvis noen generell standard med direkte overføringsverdi til andre saker. Derimot etterlater dommen et tydelig signal om at selv om avtalebruddet skyldes forhold på den annen parts hånd, er tapsbegrensningsplikten forholdsvis streng der tapet faktisk kan begrenses gjennom utleiers handlinger. Dommen viser at når utleier har kjennskap til at leietaker planlegger å flytte ut, selv når slik utflytting utgjør en urettmessig heving, må utleier mer eller mindre omgående starte søk etter en ny leietaker.

[1] LB-2020-91903