Når vil størrelsen på en parkeringplass utgjøre en mangel?

Norwegian

Newsletter

Published 12 January 2022
News image

I boligutbyggingsprosjekter er areal ofte et knapphetsgode. Utbygger må derfor effektivisere arealutnyttelsen for å oppfylle forventningene til boligkjøperne og gjeldende offentligrettslig krav. Et problemkompleks som i denne forbindelse har fått økt oppmerksomhet er hvilke størrelseskrav boligkjøperne kan stille til parkeringsplasser i nybygg. Blir parkeringsplassene for små, kan dette etter forholdene utgjøre en mangel ved utbyggers leveranse. I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilke krav som gjelder, samt hvordan utbygger kan utforme kjøpekontrakten for å sikre størst mulig grad av fleksibilitet i valg av utforming av parkeringsplassene.

Av Victor Gabrielsen, Anja Storm-Johannessen og Nikolai K. Lyngnes

Mangelsspørsmålet og alternative grunnlag for mangelsvurderingen

Mangler ved størrelsen på parkeringsplasser i nybygg kan hjemles i flere ulike rettslige grunnlag. For det første kan det konstateres at det foreligger en mangel dersom parkeringsplassene ikke er i tråd med det som er avtalt mellom partene, jf. bustadoppføringslova (buofl.) § 25 første ledd. For det andre kan det foreligge en mangel dersom parkeringsplassene ikke oppfyller offentligrettslige minimumskrav, jf. buofl. § 25 andre ledd. Det kan også foreligger en mangel ved manglende eller uriktige opplysninger fra utbyggers side om parkeringsplassenes størrelse, jf. buofl. §§ 26 og 27.

Betydningen av privatrettslige avtaler og offentligrettslige krav

Utgangspunktet etter bustadoppføringslova er at utbygger skal levere i henhold til avtalen. Bustadoppføringslova § 25 første ledd første setning slår i denne forbindelse fast at:

«Det ligg føre en mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13

Dersom leveransen avviker fra det som følger av avtalen, vil det i utgangspunktet foreligge en mangel. Mangelsvurderingen må derfor ta utgangspunkt i kjøpekontrakten, inkludert relevante vedlegg som leveransebeskrivelsen.

Ved salg av bolig på prosjekteringsstadiet, vil det typisk oppstå problemer når avtalen ikke angir detaljerte beskrivelser av ytelsen. Et eksempel på dette kan være at avtalen kun slår fast at det inngår en parkeringsplass i byggets garasjeanlegg. Hvilke minstekrav skal da legges til grunn for at utbyggers leveringsplikt? Her kommer buofl. § 25 andre ledd inn som en nedre grense. Bestemmelsen slår fast følgende:

«Mangel ligg og føre dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i loven eller i medhald av lov. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at forbrukaren for så vidt ikkje bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.»

Dersom størrelsen på parkeringsplassen ligger innenfor de offentligrettslige minimumskravene, og avtalen ikke oppstiller en utvidet leveringsplikt på dette punktet, foreligger det ingen mangel etter buofl. § 25. Et problem i denne sammenhengen er imidlertid at byggteknisk forskrift, som blant annet angir offentligrettslige krav for parkeringsplasser, kun oppstiller et funksjonskrav for parkeringsplasser, uten at det finnes en preakseptert ytelse hva gjelder størrelse. Utbygger og boligkjøperne kan derfor ha ulike oppfatninger om hvorvidt parkeringsplassene oppfyller de offentligrettslige kravene, og dermed om det foreligger en kjøpsrettslig mangel som gir grunnlag for mangelsbeføyelser (typisk prisavslag eller erstatning).

Nærmere om innholdet i de gjeldende offentligrettslige krav

Bustadoppføringslova § 25 første ledd angir som nevnt at det foreligger en mangel dersom resultatet ikke er samsvar med gjeldende offentligrettslige krav. De mest sentrale offentligrettslig kravene i den forbindelse fremgår av plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift. Sistnevnte angir minimumskrav som alle byggverk må oppfylle, med mindre det foreligger en gyldig dispensasjon.

Byggteknisk forskrift har først og fremst offentligrettslig betydning i forholdet mellom bygningsmyndighetene (kommunen) og utbygger. Brudd på kravene i byggteknisk forskrift vil imidlertid også kunne ha betydning for det privatrettslige forholdet mellom utbygger og boligkjøper, ved at eventuelle avvik fra byggteknisk forskrift kan utgjøre en mangel etter buofl. § 25 annet ledd.

Det fremgår av byggteknisk forskrift (TEK17) § 8-1 at "opparbeidet uteareal skal utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin funksjon". Av veilederen fremgår det at opparbeidelsen gjelder atkomst, parkeringsareal og uteoppholdsareal i tilknytning til byggverk, samt uteoppholdsareal for allmennheten. Bestemmelsen har for alle praktiske formål samme innhold som sin forgjenger, TEK10 § 8-1, hvor det fremgikk at:

«Uteareal skal ha tilstrekkelig egnethet og utforming etter sin funksjon. Med uteareal menes opparbeidet atkomst, parkeringsareal, uteoppholdsareal i tilknytning til byggverk og uteoppholdsareal for allmennheten».

Det er altså § 8-1 i byggteknisk forskrift som oppstiller de relevante offentligrettslige kravene knyttet til parkeringsplasser. Bestemmelsen angir imidlertid ikke noen konkrete krav til utformingen av parkeringsplassene – ei heller til størrelse. Bestemmelsen angir kun et funksjonskrav, det vil si et krav om at parkeringsplassen skal være tilstrekkelig egnet som parkeringsplass for bil. Flere utbyggere har derfor lagt til grunn at det ikke stilles konkrete og absolutte krav til utformingen av parkeringsplasser og at utbygger derfor har en grad av fleksibilitet i valg av utformingen.

Denne forståelsen av byggteknisk forskrift har blitt utfordret de siste årene, hvor det særlig er to lagmannsrettsavgjørelser som går langt i å utfylle funksjonskravet i byggteknisk forskrift med ulovfestede normer fra Byggforsk detaljblad (312.130) og Håndboken fra Statens Vegvesen. Disse dommene omtales nærmere i det følgende.

Frostating lagmannsretts dom av 10. mai 2017 (LF-2016-136500)

Hovedspørsmålet i denne saken var hvorvidt størrelsen på parkeringsplassene i et eierseksjonssameie utgjorde en mangel etter bustadoppføringslova § 25. I relasjon til den konkrete mangelsvurderingen, uttalte lagmannsretten at:

«Etter som de tekniske forskrifter for parkeringsanlegg bare inneholder et generelt funksjonskrav, må det ved mangelsvurderingen tas utgangspunkt i anvisningene fra Byggforsk og Statens vegvesen (Håndbok 017) på det tidspunkt leilighetene ble prosjektert og solgt. I tillegg må det vurderes om seksjonskjøperne hadde rimelig grunn til å forvente høyere kvalitet enn det som følger av disse anvisninger."

Da anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen ikke er vedtatt som lov eller forskrift, kan det stilles spørsmål ved riktigheten av at lagmannsretten uten videre la til grunn at ikke-bindende anvisninger danner grunnlaget for funksjonsvurderingen. Dette gjelder særlig når kommunen som bygningsmyndighet her hadde uttalt at "[v]i vurderer at parkeringskjelleren ikke har optimal utforming, med at dette ikke strider med plan- og bygningsloven" (vår understrekning).

Lagmannsretten konkluderte med at anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen ikke var fulgt. Ettersom ingen av boligkjøperne gjennom kjøpekontrakten hadde akseptert avvik fra de nevnte anvisningene, samt at tilfredsstillende funksjon ikke kunne verifiseres fra utbyggers side, forelå det etter lagmannsrettens vurdering en mangel ved parkeringsplassene. Selv om de nevnte anvisningene ikke formelt eller direkte er rettslig bindende, fikk de altså avgjørende betydning for mangelsvurderingen.

Eidsivating lagmannsretts dom av 2. juni 2021 (LE-2020-66633)

Problemstillingen kom igjen opp for lagmannsretten i 2021. I denne saken var spørsmålet blant annet hvilke offentligrettslige krav som stilles til utforming av parkeringsplasser i en parkeringskjeller. Et sameie krevde på vegne av boligkjøperne prisavslag og erstatning på bakgrunn av trange parkeringsplasser.

Også i denne saken la lagmannsretten til grunn at funksjonsbeskrivelsen i byggteknisk forskrift måtte utfylles av anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen. Lagmannsretten viste i den forbindelse til den ovennevnte dommen fra 2016, og uttalte at man "normalt må ta utgangspunkt i det aktuelle Byggforsk detaljblad eller lignende for å oppfylle funksjonskravet [som oppstilles i byggteknisk forskrift] [...] for parkering i parkeringskjeller." Lagmannsretten ga likevel uttrykk for at det ikke automatisk foreligger en mangel ved parkeringsplasser selv om de overnevnte krav ikke oppfylles og uttalte at:

«Plassene må vurderes konkret. Det kan tenkes parkeringsplasser med kortere manøvreringsareal som er egnet, og plasser med lengre manøvreringsareal som er uegnet.»

Lagmannsretten foretok deretter en konkret vurdering av de enkelte parkeringsplassene i parkeringskjelleren. I denne vurderingen kom lagmannsretten til at parkeringsplassene var smalere enn det som følger av anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen. Videre ble det påpekt at "[e]tter befaring og demonstrasjon av parkering har lagmannsretten det generelle inntrykk at parkeringskjelleren er svært trang". Lagmannsretten konkluderte på denne bakgrunn med at det forelå kjøpsrettslige mangler ved parkeringsplassene. Av begrunnelsen fremgår det bl.a. at:

«I motsetning til tingretten, legger lagmannsretten til grunn at bredden på plassene uten hindring eller søyler må være minst 2,5 meter for å tilfredsstille TEK10 §§ 8-9, jf. 8-1, fordi manøvreringsfeltet på det meste er 6,35 meter. I noen tilfeller må bredden være henholdsvis 2,7 eller 2,8 meter for å tilfredsstille kravene i Byggforsk på grunn av tilstøtende søyler eller vegger.»

Enkelte synes å tolke dommen slik at lagmannsretten med dette likestilte anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen med faktiske offentligrettslige krav og at ethvert avvik fra disse anvisningene vil utgjør en mangel. Etter vår vurdering er dette en forhastet konklusjon, da det underliggende offentligrettslig kravet i byggeteknisk forskrift er et rent funksjonskrav. Dette må også antas å være bakgrunnen for at lagmannsretten uttrykkelig presiserte at "plassene må vurderes konkret"

Anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen vil således kun fungere som et utgangspunkt ved vurdering av om parkeringsplassene oppfylle funksjonskravet i byggteknisk forskrift. Selv om disse anvisningene ikke er fulgt, kan parkeringsplassene likevel oppfylle funksjonskravet. I denne forbindelse vises det til byggeteknisk forskrift § 2-2 annet ledd bokstav b, som uttrykkelig slår fast at funksjonskravene i byggeteknisk forskrift kan dokumenteres oppfylt gjennom en analyse.

Selv om vi mener at dommen må forstås slik at nevnte anvisninger kun legges til grunn som et utgangspunkt, kan det likevel stilles spørsmål ved hvor mye som er igjen av fleksibilitet og muligheter for å oppføre parkeringsplasser som avviker fra anvisningene, og samtidig nå frem med at funksjonskravet i byggteknisk forskrift er oppfylt.

Konklusjon

Selv om det ikke foreligger absolutte minimumskrav for utformingen av en parkeringsplass, er det flere forhold utbygger ha et bevisst forhold til ved utforming av parkeringsplassene i et prosjekt.

For det første bør utbygger være klar over at funksjonsbeskrivelsen i TEK17 § 8-1 kan utfylles av anvisningene til Byggforsk og Statens Vegvesens håndbok – særlig hvor ikke annet er presisert i kjøpekontrakten.

For det andre bør utbygger sørge for at parkeringsplassen er tilstrekkelig funksjonell, slik at funksjonskravet i byggteknisk forskrift oppfylles. Hva som nærmere skal til for at funksjonskravet skal anses oppfylt må vurderes konkret. Hva utbygger bør gjøre i denne forbindelse og hva som er tilstrekkelig, kan derfor ikke besvares generelt, men utbygger bør i alle fall sørge for at det finnes støtte for at den valgte løsningen gir tilstrekkelig funksjonalitet, og at dette kan dokumenteres eller på annen måte påvises dersom det blir utfordret.

For det tredje bør utbygger sørge for at den privatrettslige avtalen med forbrukeren er klar hva gjelder parkeringsplassens størrelse og utforming, slik at både tilgjengelig parkeringsbredde, -lengde og høyde, samt eventuell maksvekt, eksplisitt fremgår av avtalen så langt dette er mulig. All den tid anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen ikke er gjort til lov eller forskrift, er det i prinsippet ingenting i veien for å ekskludere disse anvisningene fra kjøpekontrakten. Tilsvarende er lagt til grunn kommentarutgaven til bustadoppføringsloven[1]. Funksjonskravet i byggteknisk forskrift vil imidlertid sette den nedre grensen for hva utbygger er forpliktet til å levere, jf. buofl. § 25 annet ledd. Et forbehold eller en presisering av leveringsforpliktelsen vil med andre ord ikke gi utbygger rett til å levere parkeringsplasser som er så små at de i praksis ikke er funksjonelle. I denne forbindelse bør utbygger, samt eiendomsmeglerne som selger de prosjekterte boligene, ha et bevisst forhold til at biler finnes i alle størrelser. Flere av SUVene på markedet er så store at de knapt får plass på en alminnelige parkeringsplass – selv hvor anvisningene fra Byggforsk og Statens Vegvesen er fulgt. For å unngå mangelsansvar på bakgrunn av mangelfulle eller uriktige opplysninger, bør derfor involverte parter opplyse om faktisk tilgjengelig parkeringsareal.

 

[1] Lasse Simonsen, "Bustadoppføringslova", 2017 (digital utgave) punkt 13.6.4 med videre henvisninger.