Nyhetsbrev - Entreprise, anskaffelsesrett og fast eiendom

Norwegian

Newsletter

Published 04 August 2020
News image

Schjødts avdeling for fast eiendom og entreprise utgir regelmessig nyhetsbrev som omhandler våre fagområder. Vi omtaler nyheter innen entrepriserett, plan- og bygningsrett og anskaffelsesrett, med hovedvekt på utvalgte dommer og andre avgjørelser.

Entrepriserett

Borgarting lagmannsretts dom av 12. mai 2020 (LB-2017-190659) – Rådgivningsfeil/grov uaktsomhet

Saken gjaldt krav om utbedringskostnader mot arkitekt etter prosjektering av et anneks. Annekset fikk fuktskader, og det var enighet om at hovedårsaken til fuktskadene var måten annekset var blitt isolert på. Det sentrale spørsmålet for lagmannsretten var om arkitekten kunne holdes ansvarlig for prosjekteringsfeil. Det var også spørsmål om det forelå grov uaktsomhet og om oppdragsgiver hadde medvirket til skaden.

Lagmannsretten konkluderte med at det forelå en prosjekteringsfeil idet isolasjonsløsningen arkitekten hadde lagt til grunn ikke overholdt faglige minstekrav. Arkitekten påsto seg frifunnet bl.a. fordi han mente oppdraget var begrenset og at det ikke var påregnelig at byggmesteren ville legge isolasjonsløsningen til grunn uten nærmere kontroll. Arkitekten viste til at løsningen ikke var kontrollert fordi dette var forutsatt gjort under detaljprosjekteringen. Detaljprosjekteringen ble imidlertid aldri utført av arkitekten fordi han feilaktig hadde oppfattet at oppdragsgiver hadde gitt beskjed om at det ikke skulle foretas ytterligere prosjektering. Lagmannsretten tok ingen av arkitektens innsigelser til følge.

Dommen illustrerer at rådgiveren ikke bare har ansvaret for konkrete feil, men også en plikt til å dra omsorg for oppdragsgivers interesser. Etter å ha konstatert at isolasjonsløsningen ikke overholdt faglige minstekrav, tilføyde lagmannsretten at profesjonsansvaret også innebærer en plikt for arkitekten til å orientere om eventuell risiko ved de valgte løsninger. I den konkrete saken mente lagmannsretten at arkitekten skulle ha påpekt overfor byggherren eller entreprenøren at isolasjonsløsningen som fremgikk av tegningene medførte en risiko for fuktskader, slik at det kunne ha vært truffet informerte valg om den nærmere utførelsen. Dette gjaldt særlig fordi arkitekten ikke selv hadde utført noen kontroll av den tekniske løsningen. Dersom arkitektens forutsetning var at løsningen ikke kunne brukes uten nærmere kvalitetskontroll, skulle dette ha kommet klart til uttrykk.

Dommen illustrerer også grensen for grov uaktsomhet. Lagmannsretten kom til at arkitekten hadde opptrådt grovt uaktsomt idet byggdetaljbladene som klart påpekte risikoen for fukt ikke ble fulgt. Løsningene var heller ikke i tråd med TEK 97. Lagmannsretten pekte også på at skadepotensialet var stort, det var risiko for helseskader, samt at arkitekten med enkle grep kunne ha gjort oppdragsgiver oppmerksom på risikoen.

Saken reiste også spørsmål om nedsettelse av erstatning pga. passiv identifikasjon mellom byggherre og entreprenør, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. Lagmannsretten avgjorde spørsmålet på grunnlag av kontraktens funksjonsfordeling. Fordi prosjekteringsansvaret fullt ut lå hos arkitekten, var det ikke grunnlag for å konstatere skyld på entreprenørens hånd. Prosjekteringsfeilen var dermed fullt ut arkitektens risiko. Lagmannsrettens tilnærming til medvirkningsspørsmålet er rettsteknisk enkel og bidrar etter vår vurdering til større forutsigbarhet for slike spørsmål i profesjonsansvarssaker.

Gulating lagmannsretts dom av 29. april 2020 (LG-2018-136265) – Utmåling av erstatning for setningsskader

Saken gjaldt tvist mellom byggherre og entreprenør vedrørende setningsskader på en barnehage. Entreprenøren hadde erkjent at det forelå mangelfull utførelse idet det ikke var utført tilfredsstillende masseutskiftning på tomten. Spørsmålet for lagmannsretten var begrenset til utmålings av erstatning og om det forelå medvirkning som ga grunnlag for å sette ned erstatningen i medhold av skadeerstatningsloven § 5-1.

Spørsmålet vedrørende utmåling gjaldt hvorvidt byggherren hadde krav på å få erstattet kostnadene ved å pele og refundamentere barnehagen slik at setninger kunne unngås i fremtiden, eller om det bare skulle ytes erstatning til dekning av en delvis utbedring av barnehagen, kombinert med kostnader til fremtidige utbedringer og prisavslag. Spørsmålet var knyttet opp mot punkt 37.5 i NS 3431 hvor det fremgår at byggherren må nøye seg med å kreve prisavslag fremfor utbedring dersom kostnadene ved utbedring vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås. Tilsvarende regulering er inntatt i NS 8405 punkt 36.4, jf. 36.2.

Lagmannsretten la til grunn som et utgangspunkt for vurderingen at terskelen for at byggherren må nøye seg med prisavslag er høy. I den konkrete vurderingen av om kostnadene var "uforholdsmessig" store kom lagmannsretten til at det var sannsynlig at kostnadene med en delvis utbedring totalt sett ville bli større enn en refundamentering. Det ble her pekt på den usikkerhet som forelå med hensyn til fremtidig setningsutvikling og hvilke konsekvenser fremtidige setninger ville få for byggets konstruksjon og underliggende bunnledninger. Videre ble det pekt på at et prisavslag også måtte kompensere den reduserte omsetningsverdien på bygget samt at det også måtte utbedres estetiske skader og ikke bare funksjonelle skader. Prisavslaget måtte også dekket kostnadene ved en erstatningsbarnehage i perioden utbedringene pågikk.

Lagmannsretten la også vekt på at det ville være av stor betydning for barnehagens ansatte, barn og foreldre å ha et stabilt bygg med rette flater hvor man kan føle seg trygg på at dører, vinduer og nødutganger lar seg åpne til enhver tid. Videre la lagmannsretten vekt på at setningsskadene ville ha betydning for barnehagens konkurransesituasjon. Samlet sett kom derfor lagmannsretten til at utbedringskostnadene ved en refundamentering ikke ville bli uforholdsmessig store.

Anførselen om medvirkning var dels basert på at byggherren ved ansvarlig søker hadde plassert arbeidene i feil tiltaksklasse, og dels at det var uaktsomt å ikke stanse byggearbeidene da det ble oppdaget mindre lokale setninger. Ingen av anførslene førte fram.

Borgarting lagmannsretts dom av 28. april 2020 (LB-2018-88669) – Grov uaktsomhet

Saken gjaldt tvist om sluttoppgjør i underentreprise ifm. byggingen av et sykehjem. Underveis i byggeperioden oppsto det er grunnbrudd. Begge parter fremmet krav mot hverandre til dekning av kostnader forbundet med grunnbruddet. Hovedspørsmålet i saken var om hovedentreprenøren eller underentreprenøren for spuntarbeider var ansvarlig for grunnbruddet.

Årsaken til grunnbruddet var at det var gravd ut dypere foran spuntveggen enn angitt på tegninger uten at fotbolter og stag var satt. Samtlige av de sakkyndige rapportene som var fremlagt i saken, og samtlige av de sakkyndige vitnene som forklarte seg for lagmannsretten, ga uttrykk for at det var vanlig praksis å sette fotbolter etter ramming av spunten, og at det ikke skal graves foran spuntlinjen før fotbolter er satt. Lagmannsretten fant det videre bevist at underentreprenøren bevisst hadde fraveket vanlig praksis, antakelig av økonomiske hensyn. Dessuten var underentreprenørens utførelse ikke i samsvar med prosjekteringen. På denne bakgrunn la lagmannsretten til grunn at underentreprenøren var skyld i grunnbruddet og hadde opptrådt grovt uaktsomt.

Lagmannsretten kom imidlertid til at også hovedentreprenøren kunne klandres og måtte bære deler av ansvaret. Hovedentreprenøren var, eller i det minste burde vært, klar over at underentreprenørens utførelse avvek fra den prosjekterte arbeidsgangen og kunne bebreides for at han ikke varslet underentreprenøren da det ble gravd ut mer foran spuntlinjen enn forutsatt. NS 8415, som var avtalt i kontraktsforholdet, inneholder ikke en slik varslingsplikt for hovedentreprenøren, men lagmannsretten fant at en slik varslingsplikt måtte kunne utledes av den alminnelige lojalitetsplikten. Underentreprenørens opptreden var langt grovere enn hovedentreprenørens opptreden, slik at ansvaret for grunnbruddet ble fordelt med to tredjedeler på underentreprenøren og en tredjedel på hovedentreprenøren.

Fast eiendom

Borgarting lagmannsretts dom av 9. juni 2020 (LB-2019-124354) – Rekkefølgekrav og forståelsen av pbl. § 12-7 nr. 10

Selvaag Bolig Bispelua AS ("Selvaag") måtte i forbindelse med et utviklingsprosjekt på Mortensrud i Oslo opparbeide turvei som et av flere rekkefølgekrav i gjeldende reguleringsplan. Selvaag mente rekkefølgekravet var ugyldig som følge av at vilkårene i pbl. § 12-7 nr. 10 ikke var oppfylt. I følge Selvaag stod rekkefølgekravet ikke i tilstrekkelig nær sammenheng med planen. Rekkefølgekravet ble derfor påklaget, men opprettholdt etter vedtak fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Selvaag tok deretter ut stevning mot staten i 2018, og fikk ved dom fra Oslo tingrett medhold i at rekkefølgekravet var ugyldig under henvisningen til læren om myndighetsmisbruk. Dommen fikk mye oppmerksomhet i media. Staten anket avgjørelsen og har fått medhold fra en enstemmig Borgarting lagmannsrett, som bl.a. behandler spørsmålet om hvor langt domstolskontrollen med vedtak fattet iht. pbl. § 12-7 nr. 10 rekker.

Høring - forslag til endringer i plan- og bygningsloven mv. (regional plan, dispensasjon m.m.)

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har sendt forslag til endringer i plan- og bygningsloven mv. på alminnelig høring. Departementet ønsker bl.a. å senke terskelen for dispensasjon, ved å fjerne dagens strenge krav til interesseovervekt ved vurderingen av fordeler og ulemper. Det forslås derfor å fjerne kravet om at fordelene ved å gi dispensasjon skal være "klart" større enn ulempene etter en samlet vurdering, og å gjeninnføre ordningen etter tidligere lov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt for å innvilge dispensasjon. De skjønnsmessige vurderingene i annet punktum ("større enn ulempen") skal være undergitt fritt skjønn. Høringsfrist: 1. september 2020

Høringssaken finnes her.

Høring - forslag til reviderte statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen

Eksisterende statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen ble fastsatt ved kongelig resolusjon 25. mars 2011. Retningslinjene legger opp til at det skal gjøres en evaluering, og mulig revisjon, etter at de har virket over en periode, jf. punkt 9. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har gjennomført en evaluering av retningslinjene, som viser at det er behov for justeringer. Endringene følger opp Granavolden-plattformens punkt om å revidere statlige planretningslinjer for strandsonen med sikte på mer differensiert forvaltning i spredt bebygde strøk, slik at det blir større lokal handlefrihet samtidig som man ivaretar rekreasjonsmuligheter og vern av kulturlandskap. Høringsfrist: 1. oktober 2020

Høringssaken finnes her.