Nyhetsbrev fastighetsrätt

Swedish

Newsletter

Published 07 December 2020
News image

Miljonskadestånd har dömts ut till Eriks Gondolen, Högsta domstolen har meddelat ett prejudikat om s.k. ”hyrköp” av fastighet, kommunens vetorätt vid vindkraftsetablering ses över och Boverket har meddelat nya föreskrifter för detaljplaner. Läs mer om detta samt om andra nyheter från både Sverige och Norge i nyhetsbrevet från fastighetsgruppen hos Schjødt.

Rättsfall

Skadestånd enligt 32 kap. Miljöbalken: Stockholms stad döms till miljonskadestånd till Eriks Gondolen

Av Nike Berlin och Charles Andersson

Mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt har beslutat att restaurangen Eriks Gondolen har rätt till 18,5 miljoner kronor i skadestånd av Stockholms stad, i anledning av de omfattande och utdragna ombyggnationerna av Slussen, vilka anses ha orsakat betydande störningar under tre år och påverkat restaurangens möjligheter till inkomst.

Störningar i stadsmiljö anses många gånger som orts- eller allmänvanliga och/eller godtagbara med hänsyn till störningarnas art, omfattning och förutsebarhet samt verksamhetens samhällsnytta. En skadeståndstalan enligt 32 kap. Miljöbalken blir därför ofta en svår process. Därför är målet särskilt intressant och kan förväntas leda till fler anspråk gentemot Stockholms stad i anledning av ombyggnationen av Slussen och liknande stadsutveckling. Målet har överklagats till Mark- och miljööverdomstolen, som ännu inte har tagit ställning till frågan om prövningstillstånd.

Mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätts dom den 23 oktober 2020, mål M 3152-18

 

Fastighetsköp – prejudikat: Högsta domstolen om s.k. ”hyrköp” av fastighet

Av Corinne Tesch och Charles Andersson

I ett avtal om köp av fastighet intogs ett villkor om att köpeskillingen skulle betalas dels genom en handpenning om 1,4 miljoner kronor vid avtalets ingående, dels genom hyra med 30 000 kronor i månaden i 80 månader. I målet var fråga om det aktuella avtalet uppfyllde de i jordabalken föreskrivna kraven på ett giltigt köpeavtal. Ett fastighetsköps fullbordan eller bestånd får nämligen inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om längre tid än två år avtalas är köpet ogiltigt. (Detta gäller dock bl.a. inte villkor varigenom köpets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av att köpeskillingen betalas (4 kap. 4 § 1-2 st. jordabalken)).

Det aktuella avtalsvillkoret innebar enligt HD att det rörde sig om ett villkorat köp i den mening som avses i 4 kap. 4 § jordabalken, d.v.s. villkor avseende köpeskillingens erläggande. Domstolen ansåg således att villkoret om ”hyresbetalningarna” – trots benämningen – var ett villkor om hur köpeskillingen skulle betalas, varför avtalet var giltigt. Prejudikatet kan möjligtvis öppna upp möjligheterna kring strukturering av fastighetsförvärv med längre tidshorisonter.

Högsta domstolens dom den 6 oktober 2020 i mål T 2126–19

 

Bostadsrättsfrågor - prejudikat: Högsta domstolen om gränsdragningen mellan inre och yttre underhåll – vad är egentligen ett golv i en bostadsrätt?

Av Nike Berlin och Charles Andersson

Två bostadsrättshavare begärde att föreningen skulle bekosta underhåll av ett golvvärmesystem. I föreningens stadgar angavs att bostadsrättshavare ansvarade för lägenhetens inre, bl.a. golv - ett begrepp som inte hade definierats i stadgarna. Högsta domstolen fann att bostadsrättshavares underhållsskyldighet endast omfattade golvets ytskikt. Då värmesystemet hade installerats under golvbeläggningen tillhörde detta inte lägenheten utan byggnaden, vars underhåll föreningen ansvarade för. Ansvarsfördelningen har tidigare varit mycket oklar och domen belyser hur viktigt det är att beskriva i stadgarna vad som ska hänföras till själva lägenheten, för att undvika gränsdragningsproblem avseende ansvaret för inre respektive yttre underhåll.

Högsta domstolens dom den 27 oktober 2020 i mål T 2948-19 ”Knoppens golvvärmesystem”

 

Lagstiftning

Kommunens vetorätt vid vindkraftsetablering ska ses över

Av Corinne Tesch och Charles Andersson

Svenska kommuner har idag vetorätt enligt 16 kap. 4 § miljöbalken vid etablering av vindkraftverk. I bestämmelsen stadgas att tillstånd till en vindkraftsanläggning endast får ges om den kommun där anläggningen avses att uppföras har tillstyrkt det. Ett beslut om kommunal tillstyrkan behöver inte motiveras. Det saknas vidare såväl uppställda beslutskriterier som en tidsgräns för när kommunens beslut ska fattas och kommunen kan dessutom ändra inställning. Kommunens vetorätt har därför kritiserats och tillämpningen har uppfattats som rättsosäker (och dessutom föranlett referendum i vissa kommuner). Regeringen har därför beslutat att tillsätta en särskild utredare som ska undersöka förutsättningarna för att upphäva bestämmelsen. Uppdraget ska redovisas senast den 30 juni 2021.

 

Övrigt

Detaljplanearbete: Nya regler för detaljplaner från och med den 1 oktober 2020

Av Nike Berlin och Charles Andersson

Boverket har beslutat om nya föreskrifter för detaljplaner (vilket verket tidigare inte varit bemyndigat till). Boverkets föreskrifter (2020:5) om detaljplan reglerar dels detaljplanens innehåll, dels hur informationen ska hanteras digitalt, bl.a.:

  • vilka bestämmelser som får användas för olika ändamål,
  • vad som ingår i varje bestämmelse d.v.s. vad ett visst angivet användningsområde avser,
  • hur vissa bestämmelser ska formuleras eller sorteras i underkategorier,
  • vilka bestämmelsekoder som ska användas för digital sökbarhet, samt
  • grundläggande egenskaper för digital planinformation/digital hantering (för en nationellt enhetlig struktur).

En förhoppning är att ökad transparens ska leda till ökad enhetlighet och tydlighet i de planer som antas.

Boverkets allmänna råd (2020:6) om redovisning av reglering i detaljplan ersätter tidigare allmänna råd om planbestämmelser.

 

Utländska borgensmän vid kommersiella hyresförhållanden

Av Corinne Tesch, Nike Berlin och Charles Andersson

I kommersiella hyresavtal kräver hyresvärden ofta att hyresgästen ställer säkerhet för fullgörandet av hyresgästens förpliktelser enligt hyresavtalet. Detta sker vanligtvis genom s.k. proprieborgen, där borgensmannen går i borgen så som för egen skuld för hyresgästens fullgörande av skyldigheterna enligt hyresavtalet. Detta innebär att hyresvärden kan kräva såväl hyresgästen som borgensmannen på aktuell skuld direkt efter förfallodatum, om hyresgästen exempelvis inte skulle betala hyran i tid. Om hyresgästen ingår i en koncern är det inte ovanligt att hyresgästens moderbolag går i borgen för hyresgästens skyldigheter enligt hyresavtalet.

Om borgensmannen inte frivilligt betalar i händelse av hyresgästens bristande betalning, kan hyresvärden vända sig till domstol. Ett domstolsavgörande saknar dock verkligt värde om det inte också kan verkställas, vilket kan vara särskilt svårt och kostsamt om borgensmannen är ett utländskt företag. Inom EU, Norge, Island och Schweiz har ett effektivt system för verkställighet över nationella gränser upprättats genom Luganokonventionen, där domstolsbeslut som meddelas i en konventions­stat allmänt erkänns och verkställs i hela konventionsområdet.

Ett liknande system finns inte utanför tillämpningsområdet för Luganokonventionen. Där är det istället den nationella lagstiftningen i borgensmannens hemland, i kombination med eventuella bilaterala avtal, som avgör om ett svenskt domstolsbeslut kan verkställas mot den utländska borgensmannen. Därför måste de praktiska möjligheterna att erhålla betalning enligt en proprieborgen där borgensmannen är från tredje land beaktas specifikt utifrån lagstiftningen i borgensmannens hemland, i kombination med eventuella bilaterala avtal.

Svenska hyresvärdar har sålunda ofta begränsade möjligheter att verkställa krav mot borgensmän med hemvist utanför tillämpningsområdet för Luganokonventionen. Vi upplever dock att hyresvärdar, innan en utländsk borgensman accepteras, ibland inte i tillräcklig utsträckning klarlägger dessa möjligheter/risker. Detta kan exempelvis bero på missförstånd avseende avtalens ordalydelse och dess tillämpning, eftersom det i avtalet kan anges att avtalet är underkastad svensk lag (vilket alltså inte i sig behöver innebära att krav mot en utländsk borgensmannen kan verkställas).

En otillräcklig utredning av möjligheterna att möjligheter att verkställa krav mot utländska  borgensmän innebär en risk för att åtagandet inte ger den avsedda säkerheten, d.v.s. att hyresvärden måste bära de ekonomiska konsekvenserna av hyresgästens bristande uppfyllelse av avtalsförpliktelserna. Mot bakgrund av detta rekommenderar vi att hyresvärdar alltid gör en specifik bedömning relaterad till risker och möjligheter att verkställa eventuella krav mot en utländsk borgensman innan denne accepteras; särskilt om borgensmannen är registrerad utanför Luganokonventionens tillämpningsområde.

 

Läs nyheter från Norge