Nyhetsbrev fastighetsrätt

Swedish

Newsletter

Published 03 March 2021
News image

Boverket har utrett förutsättningarna för omvandling av lokaler till bostäder

Av Nike Berlin

I november 2020 fick Boverket i uppdrag av Regeringen att se över möjligheterna att omvandla lokaler till bostäder. I rapporten ”Förutsättningar för omvandling av lokaler till bostäder”, som publicerades i slutet av februari 2021, har Boverket analyserat hur befintliga regler och styrmedel påverkar förutsättningarna för dylika förändringar.

Av rapporten framgår bland annat att Boverket anser att plan-, lov- och byggprocessen generellt sett inte utgör hinder mot omvandling av lokal till bostad, men att det troligen inte finns någon enkel lösning för att få till stånd en högre omvandlingstakt än vad som redan sker i dag (i snitt omvandlas cirka 2 500 lokaler till bostäder årligen, vilket motsvarar en dryg tiondel av det årliga lägenhetstillskottet i flerbostadshus).

Möjligheten att anpassa kraven i byggreglerna i form av utformnings- och tekniska egenskapskrav bedöms i rapporten som relativt stort. Hinder för omvandling av lokaler till bostäder kan i det enskilda fallet oftast kopplas till samhällets krav på goda boendemiljöer, då sådana krav generellt sätt är mindre anpassningsbara och därmed även kostnadsdrivande i en omvandlingsprocess.

Enligt Boverket kan en omvandling till bostad bli mindre lönsamt i jämförelse med att behålla lokalen som lokal, särskilt vid mindre projekt och med beaktande av faktorer som kostnader för ombyggnad/anpassning till god boendemiljö samt tidsåtgång för eventuell planprocess. Boverket konstaterar också att det i skattelagstiftningen finns regler som kan fördyra omvandlingen till bostäder. Det rör sig i detta fall om momsregler samt det förhållandet att möjligheterna till direktavdrag för byggkostnader är mer begränsade vid omvandling till bostäder än vid fortsatt användning som lokal.

Avslutningsvis kan nämnas att Boverket under utredningen har haft kontakter med ett antal företrädare för bygg- och fastighetsbranschen samt med representanter för olika intresseorganisationer. I rapporten publiceras en sammanställning av dessa synpunkter. Boverket konstaterar dock att olika branschföreträdare och intresseorganisationer lyfter olika hinder och utmaningar och att detta tyder på att det är svårt att generalisera vilket eller vilka hinder som upplevs som störst.

Boverkets rapport 2021:3 - Förutsättningar för omvandling av lokaler till bostäder

 

Prövningstillstånd: Högsta domstolen prövar om ersättningsklausul i exploateringsavtal är bindande när ersättning för marköverföring bestäms i mål om fastighetsreglering

Av Nike Berlin

I ett exploateringsavtal mellan ett bolag och en kommun från år 2006 angavs bl.a. att exploatören skulle exploatera ett visst område och att kommunen därefter skulle förvärva mark och anläggningar avsedda för allmän plats i området, i första hand genom fastighetsreglering och i andra hand genom köp. Vidare angavs i avtalet att kommunen skulle ersätta bolaget med 1 000 kr för mark och anläggningar. 

Bolaget ansökte år 2015 om fastighetsreglering för överföring av mark till kommunens fastighet. Förrättningen överklagades av såväl kommunen som exploatören. Såvitt är aktuellt för frågan om prövningstillstånd i Högsta domstolen yrkade kommunen bl.a. att ersättningen för mark och anläggningar skulle bestämmas enligt avtalet, medan bolaget gjorde gällande att ersättningen enligt 5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen skulle bestämmas med tillämpning av 4 kap. expropriationslagen.

Såväl mark och miljödomstolen som mark- och miljööverdomstolen fann att bolaget, vid ersättningens bestämmande, inte genom exploateringsavtalet ansågs ha samtyckt till avsteg från bestämmelserna om ersättning i 5 kap. 10-12 §§ fastighetsbildningslagen, vilket innebar att bolagets ersättning inte var begränsad till de 1 000 kr som överenskommits enlighet exploateringsavtalets lydelse.

Högsta domstolen har nu meddelat prövningstillstånd i frågan om det finns förutsättningar för sådant avsteg från de aktuella bestämmelserna om ersättning i fastighetsbildningslagen..

Högsta domstolens beslut om prövningstillstånd den 1 december 2020 i mål nr T 3781-20 

 

Återinfört hyresstöd under januari – mars 2021 med anledning av Covid-19

Av Hedvig Mårstad, Christofer Hemsedahl och Johan Hörnberg

Regeringen har lagt fram ett förslag om att det statliga hyresstöd som togs fram våren 2020 ska återinföras för ytterligare tre månader för perioden januari-mars 2021. Stödet utformas på sätt att lokalhyresvärdar som sänker den fasta hyran för hyresgäster under perioden 1 januari till 31 mars 2021 har rätt till kompensation med 50 procent av nedsättningen av den fasta hyran – dock utan den tidigare begränsningen av stödet till 25 procent av den totala fasta hyran före eventuell hyresrabatt. Regelverket ska i övrigt ha motsvarande utformning som den förordning (2020:237) om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran som trädde i kraft den 1 juli 2020 och som reglerade hyresstöd för perioden 1 april -30 juni 2020.

Precis som under 2020 riktas stödet till företag i detaljhandeln samt hotell- och restaurangbranschen, samt till vissa andra konsumentnära branscher och sådana tjänsteverksamheter som bygger på fysisk närhet med kunden. En fullständig lista över de branscher som omfattas finns publicerad på regeringens hemsida.

Även det nya hyresstödet kräver godkännande av EU- kommissionen. Det är i dagsläget inte klart när det nya hyresstödet träder i kraft eller när ansökningsförfarandet kommer att öppna. Regeringen arbetar enligt uppgift för att stödet ska komma på plats så snart som möjligt.