Nyhetsbrev for fast eiendom

Norwegian

Newsletter

Published 07 December 2020
News image

Lovforslag om tilrettelegging for økt bruk av elektroniske hjelpemidler i boliglovene har vært på høring for annen gang, og en ny tilskuddsordning for bedrifter som lider økonomisk under strenge smittevernsregler skal snart tre i kraft. Les mer om disse sakene, om særlige problemstillinger knyttet til utenlandske morselskapsgarantier og andre nyheter fra både Norge og Sverige i nyhetsbrevet fra eiendomsgruppen til Schjødt.

Digitalisering i borettslag, boligbyggerlag og sameier

Av Marit Aarsland Loe og Geir Sand

Lovforslag om tilrettelegging for økt bruk av elektroniske hjelpemidler ved beslutningsprosesser i sameier ble i november sendt på høring for annen gang. De foreslåtte endringene i boligbyggelagsloven, borettslagsloven og eierseksjonsloven skal gi mulighet til å gjennomføre generalforsamling, årsmøte og styremøter digitalt når det anses forsvarlig, nye regler om elektronisk signering av møteprotokoller og stiftelsesdokumenter, og åpne for forhåndsstemming. Videre foreslås det at styret i større grad selv skal kunne velge digitale kommunikasjonsformer i kontakt med andels- og seksjonseiere. Som en motvekt til dette foreslås det samtidig å innføre reservasjonsregler og adgang til å kreve avholdelse av fysisk møte.

Vi opplever at forslagene tas godt imot av bransjen som fleksible og hensiktsmessige grep for styring i boretts- og boligbyggerlag og sameier. Erfaringer fra digitale møter avholdt med hjemmel i midlertidige koronaforskrifter i 2020, viste jevnt over større møtedeltakelse i digitale møter. Økt bruk av elektroniske hjelpemidler fordrer imidlertid også økt fokus på etterlevelse av de særlige personvernreglene som gjelder for elektronisk kommunikasjon, og vil blant annet kunne kreve at det inngås særskilte databehandleravtaler. Lovgivningsprosessen er fortsatt på et tidlig stadium, og det er derfor ikke mulig å si om og eventuelt når de nye reglene vil tre i kraft.

 

Høyesterettsavklaringer om skatte- og avgiftsrettslige spørsmål innen fast eiendom

Tidsfrist for inngåelse av justeringsavtaler

Av Marit Aarsland Loe og Cecilie Amdahl

I dom HR-2020-2060-A stadfester Høyesterett at justeringsavtaler må inngås innen oppgavefristen for mva-melding for avgiftsterminen overdragelsen skjer. Overdrageren unngår da å måtte justere (tilbakebetale) fradragsført merverdiveravgift. Høyesterett viser til lovens ordlyd, sammenholdt med merverdiavgiftsforskriften § 9-5-1. Skatteetaten har praktisert samme frist.

Saken gjaldt et selskap som etter utbyggingsavtale med Statens vegvesen, som administrerer fylkesveiene, skulle utføre infrastrukturtiltak delvis på fylkeskommunal grunn. Infrastrukturtiltaket – oppgradering av blant annet veikryss, gang- og sykkelstier – skulle overdras vederlagsfritt til fylkeskommunen. Justeringsavtale ble inngått mer enn ett år etter at tiltaket ble overtatt av fylkeskommunen. Selskapet anførte at siden byggetiltaket i hovedsak var utført på fylkeskommunal grunn, slik at fylkeskommunen ble direkte eier av arbeidene, så forelå det ingen overdragelse. Det var da heller ikke et vilkår om å inngå justeringsavtale, for å unngå justeringsplikt.  

Ut fra formålet med reglene – at fradragsføringen skal gjenspeile kapitalvarens tilknytning til avgiftspliktig virksomhet i justeringsperioden – fant Høyesterett at det ikke er en forutsetning for justeringsplikt at eiendomsrett til grunnen overdras sammen med byggetiltaket. Selskapet ble dermed ikke hørt med anførselen om at det avgiftsmessig ikke skjedde en overdragelse som medførte justeringsplikt.

Justeringsplikten inntrådte samtidig med oppgavefristen, og justeringsavtale må derfor være inngått før dette tidspunktet.

 

Skillet mellom vedlikehold og påkostninger

Av Marit Aarsland Loe og Cecilie Amdahl

I dom HR-2020-2018-A vurderte Høyesterett hvorvidt arbeider utført på demningen Svartevassdammen kunne fradragsføres direkte eller måtte aktiveres. Som følge av ny forskrift om damsikkerhet, var kraftselskapet pålagt å utføre tiltak for å opprettholde øverste sikkerhetsnivå i henhold til ny, hevet standard. Kraftselskapet måtte dermed bygge på og forsterke demningen. Tiltaket var ikke egnet til å øke kraftselskapets potensielle inntektsgrunnlag. Høyesterett fant likevel at sikringstiltakene var å anse som aktiveringspliktige påkostninger.

Høyesterett tar utgangspunkt i grunntanken om at vedlikeholdskostnader er kostnader som er nødvendige for å holde objektet i, eventuelt bringe det tilbake til, samme stand som da det var nytt. Oppgraderinger ut over dette må aktiveres. Høyesterett la til grunn at det høyere sikkerhetsnivået som de tekniske og fysiske endringene medførte måtte ses som en funksjonsforbedring, og at det var mer nærliggende å se dette som tiltak med tanke på fremtidig verdiskapning, selv om tiltakene er uten betydning for kraftproduksjonen under normale driftsvilkår. Høyesterett la avgjørende vekt på at demningen etter oppgraderingene rent faktisk ville tåle større fysiske påkjenninger enn tidligere. Antatt manglende økonomisk verdi for eieren i nåtidsperspektiv, og det forhold at dammen ikke endret relativ standard sett opp mot gjeldende sikkerhetskrav, endret ikke dette. Dommen gir veiledning om vekting av momenter i vurderingen av hvordan arbeider skal klassifiseres i skatterettslig forstand. 

 

Tilskuddsordningen for bedrifter

Av Marit Aarsland Loe og Geir Sand

Som følge av stadig strengere smittevernregler i løpet av høsten 2020, ble det i november varslet at bedrifter med minimum 30 % omsetningstap igjen ville kunne søke om tilskudd for å dekke faste, uunngåelige kostnader i månedene fra september til februar. Tilskuddsordningen skal forvaltes av Brønnøysundregistrene. Det vil kunne søkes om tilskudd etterskuddsvis for to måneder av gangen. Det er imidlertid ikke adgang til å søke for de første to periodene før i midten av januar 2021. Regjeringen har uttalt at ordningen vil bygges opp etter tilskuddsordningens forgjenger, kompensasjonsordningen for bedrifter. I det følgende oppsummeres kort de viktigste endringene som er kjent på nåværende tidspunkt:

  • Tilskudd beregnes ut fra foretakets faste, uunngåelige kostnader, multiplisert med omsetningsfall i prosent og en justeringsfaktor. Tidligere beregningsregler om egenandel og sesong- og vekstfaktorer er ikke videreført. Justeringsfaktoren skal være 0,7 for september-oktober, 0,85 for november-desember og 0,8 for januar-februar. Med en justeringsfaktor på 0,7 vil bedrifter som opplever 100 % omsetningsfall få tilskudd tilsvarende 70 % av faste uunngåelige kostnader i september-oktober. Det ligger imidlertid innbakt som en forutsetning i budsjettavtalen bak ordningen at regjeringen kan endre justeringsfaktoren og forlenge ordningen dersom smittevernreglene endres. Utregnet tilskudd utover 30 millioner kroner vil reduseres med 50 % før utbetaling, maksimalt støttebeløp per måned vil være 80 millioner kroner per selskap/konsern.
  • Økt grad av forhåndskontroll. Søknadene skal bekreftes av revisor eller regnskapsfører før innlevering, og det legges opp til at deler av kostnadene forbundet med denne kontrollen kan søkes dekket gjennom ordningen. Selskaper oppfordres til å forberede søknader før jul. Nærmere informasjon om krav til søknaden forventes publisert på nettsiden www.kompensasjonsordningen.no i starten av desember. Økt forhåndskontroll forventes å forsinke saksbehandlingstiden og forskyve utbetalingstidspunktet. Manglende forutsigbarhet om utbetalingsdato er et forhold vi anbefaler å ta høyde for dersom det avtales utsatt forfall av betalingsforpliktelser i påvente av økonomisk tilskudd.

Tilskuddet vil trolig beregnes på bakgrunn reelle, rabatterte utgifter til leie. Dette innebærer at leietakere som har en midlertidig avtale om leiereduksjon/-fritak, ikke vil dra full nytte av ordningen. Vi anbefaler derfor å avvente eventuelle avtaler om midlertidig leiereduksjon til etter kompensasjonsordningens avslutning.

 

Utenlandske morselskapsgarantier

Av Nikolai Lyngnes og Geir Sand

Ved næringsleie stiller utleier ofte krav om sikkerhetsstillelse for leietakers rettidige oppfyllelse av sine forpliktelser under leieavtalen. Leiestandarden legger opp til at leietaker stiller selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon (bankgaranti) eller innbetaler garantibeløp til sperret depositumskonto. Hvor leietaker er del av et større konsern, er det ikke uvanlig å erstatte denne reguleringen med en morselskapsgaranti fra leietakers morselskap. På denne bakgrunn er det i kommentarene til leiestandarden inntatt et forslag til en enkel morselskapsgarantitekst.

Om garantisten ikke frivillig betaler ved leietakers mislighold, sikrer den foreslåtte garantimekanismen at garantien er underlagt norsk rett og at utleier således kan gå til domstolen for å få dom for garantistens betalingsforpliktelse.  En dom kan imidlertid være av liten verdi om den ikke også kan tvangsfullbyrdes, noe som kan være særlig vanskelig og kostnadskrevende om garantisten er et utenlandsk selskap.

Innenfor EU, Norge, Island og Sveits er det gjennom Luganokonvensjonen etablert et effektivt system for fullbyrdelse på tvers av landegrensene, hvor rettsavgjørelser avsagt i en konvensjonsstat som utgangspunkt skal anerkjennes og fullbyrdes i hele konvensjonsområdet. Et tilsvarende system finnes ikke utenfor konvensjonsområdet, og en norsk utleier har begrensede muligheter for å tvangsinndrive et krav under en morselskapsgaranti om garantisten har hjemland i f.eks. USA.

Utenfor Luganokonvensjonens virkeområde vil det være de internrettslige reglene i garantistens hjemland, eventuelt i kombinasjon med mellomstatlige avtaler, som avgjør hvorvidt en norsk rettsavgjørelse kan tvangsfullbyrdes mot den utenlandske garantisten. Et eksempel på en slik avtale er den bilaterale avtalen inngått 13. oktober 2020 mellom Norge og Storbritannia, som skal sikre anerkjennelse og fullbyrdelse når Storbritannia 31. desember 2020 trer ut av EU og Luganokonvensjonen etter utløpet av overgangsperioden. Det er verdt å merke seg at avtalen ikke omfatter Jersey, Kanaløyene og Man, så her vil det gjelde særskilte internrettslige reglene.

En utenlandsk morselskapsgarantis effektivitet må med andre ord vurderes konkret basert på internrettslige regler og bi-/multilaterale avtaler. Den foreslåtte garantiteksten i kommentarene til leiestandarden kan derfor gi en falsk trygghet. Vi opplever at utleiere i varierende grad vurderer de praktiske inndrivingsmulighetene før en utenlandsk morselskapsgaranti aksepteres, noe som synes å skyldes en misforståelse knyttet til rekkevidden av en avtale om at garantien er underlagt norsk rett og verneting. Slike misforståelser medfører at garantien ikke nødvendigvis gir den tiltenkte sikkerheten, som i ytterste konsekvens medfører at utleier må bære de økonomiske konsekvensen av leietakers mislighold fullt ut.

På denne bakgrunn vil vi råde utleiere til å foreta en konkret vurdering av risikoen og inndrivelsesmulighetene før en utenlandsk morselskapsgaranti aksepteres, særlig dersom morselskapet er registrert utenfor Luganokonvensjonens virkeområde. Garanti fra norsk bank vil ofte være å foretrekke.

 

Les nyheter fra Sverige