Opphør av forkjøpsrettigheter

Norwegian

Newsletter

Published 03 March 2021
News image

I eiendomsavdelingen til Schjødt kommer vi stadig over avtalefestede forkjøpsretter som er etablert i forbindelse med inngåelse av avtaler om salg, leie eller feste av fast eiendom. Etablering av forkjøpsrettigheter kan i mange tilfeller være en hensiktsmessig ordning der man ønsker å sikre seg selv eller andre fremtidig tilgang og rettigheter til en spesifikk eiendom. Avtalefestede forkjøpsretter stiftes gjerne samtidig som man gir fra seg (deler av) rådigheten til eiendommen. Slike avtaler kan imidlertid gi en falsk trygghet dersom man ikke er bevisst på det bakenforliggende regelverket om forkjøpsretters levetid og bortfall. I denne artikkelen gir vi en rask innføring i de mest sentrale reglene om opphør av avtalte forkjøpsrettigheter.

Av Marit Aarsland Loe og Johanne Grindstad

Lovregulering av forkjøpsretter

Avtaleklausuler som gir noen en rett til å overta fast eiendom på et fremtidig tidspunkt, blir i norsk rett regulert av lov om løysingsrettar av 1994 og kalles gjerne for en løsningsrett. Lov om løysingsrettar gjelder ikke for løsningsretter som har hjemmel i lov, men kun for avtalefestede løsningsretter. Det er reglene i lov om løysingsrettar som omtales i det følgende, og bortfall av lovbestemte løsningsretter vil således ikke behandles her. Videre fokuseres det i denne artikkelen på forkjøpsretter; det vil si en løsningsrett som kun kan gjøres gjeldende i forbindelse med at eiendommen likevel skifter eier.

Når man skal vurdere på hvilket tidspunkt en forkjøpsrett opphører, må forkjøpsrettens levetid og opphørsmekanismer fastlegges gjennom tolking av stiftelsesgrunnlaget (altså avtalen e.l. som etablerer forkjøpsretten) supplert med bestemmelsene i lov om løysingsrettar. På enkelte punkter er lovens regler preseptoriske, mens på andre punkter er lovens regler deklaratoriske og lovens ordning kan fravikes gjennom avtalen. Selv om en konkret regel kan fravikes, må det normalt fremgå nokså klart og tydelig av avtalen at partene har ment å fravike lovens ordning for at dette skal legges til grunn. I motsatt fall, dersom avtalen er taus eller uklar, legges det gjerne til grunn at partene ikke har avtalt en ordning som fraviker bakgrunnsretten. Dersom partene ønsker at forkjøpsretten skal reguleres annerledes det som følger av lov om løysingsrettar, anbefaler vi derfor at de ønskede vilkårene for forkjøpsretten fastsettes eksplisitt og uttømmende i avtalen.

Ufravikelige regler om maksimal varighet

Det kan som hovedregel ikke avtales forkjøpsretter med lenger varighet enn 25 år. Dersom forkjøpsrettshaver er en bedrift og forkjøpsretten gjelder grunn som skal brukes til å dekke bedriftens ekspansjonsbehov,[1] utvides maksimal varighet til 50 år. Reglene om maksimal varighet er ufravikelige, og forkjøpsrettens varighet beregnes ut fra datoen forkjøpsretten avtales. Dette innebærer at forkjøpsretten faller bort etter at tidsperioden er utløpt, uavhengig om forkjøpsretten måtte være tinglyst og uavhengig av om det i stiftelsesgrunnlaget for forkjøpsretten fremgår at forkjøpsretten skulle ha en lenger varighet.

Det er kun to kategorier forkjøpsrettigheter som ikke er gitt maksimal levetid i loven. Den første kategorien omfatter nærmere bestemte realrettigheter, altså rettigheter som tilkommer den som til enhver tid er eier av en eiendom, til naboeiendommer. Dette unntaket vil typisk komme til anvendelse ved avtalte forkjøpsretter til jordbrukseiendommer og i festeforhold. Den andre kategorien som er unntatt lovens regler om maksimal varighet, omfatter aksjonærer, andelseiere eller sameiere i boligselskaper og sameier som er gitt forkjøpsrett til beskyttelse av eierfellesskapet.[2]

Selv om lovens regler om maksimal varighet kommer til anvendelse, er det ingenting i veien for at partene i forbindelse med forkjøpsrettens opphør avtaler etablering av en ny forkjøpsrett. Ved slik avtale vil forkjøpsretten anses etablert på ny, og en ny periode på 25 år vil starte å løpe fra og med avtaletidspunktet.

Lovens ordning om utløsing og bortfall

En forkjøpsrett ligger på sett og vis i dvale inntil den blir utløst, det vil si normalt så lenge eiendommen den gjelder for blir værende på samme eiers hånd. I loven listes det opp en rekke typer overdragelser som utløser forkjøpsretten. Det er grunn til å merke seg at denne listen inkluderer flere disposisjoner enn kun salg. Arveoppgjør og inngåelse av avtale om leie for mer enn 10 år er som hovedregel likestilt med salg. Videre vil også overgang av aksjer eller selskapsandeler som forskyver styringsretten i et selskap utløse eventuelle forkjøpsretter i eiendom som selskapet eier.

Loven oppstiller fravikelige frister for når forkjøpsretten må gjøres gjeldende når forkjøpsretten først er utløst. I tillegg til fristregler om forkjøpsrettsutøvelse når forkjøpsretten er utløst, inneholder loven regler om forhåndstilbud, som er en ordning som gir eieren av en eiendom som er beheftet med forkjøpsrett mulighet til å rydde forkjøpsretten av veien før forkjøpsretten utløses. Grovt oppsummert innebærer reglene om forhåndstilbud at eieren gir forkjøpsrettshaveren tilbud om å få overta eiendommen på nærmere angitte vilkår, og, med mindre forkjøpsrettshaveren aksepterer tilbudet innen en bestemt frist, kan eieren deretter på visse vilkår overdra eiendommen til en annen uten hinder av forkjøpsretten.

Dersom forkjøpsretten ikke påberopes innen de frister som loven oppstiller, er utgangspunktet at forkjøpsretten faller bort for all fremtid. Forkjøpsretter lever dermed som en døgnflue i kontrakten, og gjelder i utgangspunktet kun for første overdragelse eller fremsettelse av forhåndstilbud etter at forkjøpsretten blir avtalt. Denne begrensningen innebærer at forkjøpsretter i sin alminnelighet gir svakere rettigheter til eiendommen enn det mange kanskje ser for seg.

Lovens regler om hvilke disposisjoner som utløser forkjøpsrett og det forhold at retten gjelder kun én gang i en kort periode ved første aktivering, er alle fravikelige. Det er dermed adgang til å avtale både en snevrere og en videre kategorikatalog for eiendomsoverdragelser som forkjøpsretten kan gjøres gjeldende for. Videre kan en også avtale at forkjøpsretten skal bestå gjennom flere etterfølgende eiendomsoverdragelser. I mangel av særskilt regulering av slike forhold, vil imidlertid lovens hovedregler ofte måtte legges til grunn. Ved forhandling om en forkjøpsrett anbefaler vi at det tenkes nøye gjennom kriteriene for aktivering av forkjøpsretten. 

Andre grunnlag for bortfall

Ved siden av opphørsgrunnene som følger av reglene i lov om løysingsrettar, vil også andre forhold og regelsett kunne medføre at en avtalt forkjøpsrett ikke lenger kan gjøres gjeldende og må anses bortfalt. Dersom forkjøpsretten ikke har oppnådd rettsvern gjennom tinglysning i grunnboken, vil forkjøpsretter for eksempel kunne ekstingveres. Dette er et forhold som forkjøpsrettshaveren kan sikre seg mot gjennom tinglysning av forkjøpsretten.

Domstolene har i tidligere saker også kommet frem til at forkjøpsretter er bortfalt fordi de faktiske forutsetningene avtalen bygget på har endret seg, eller fordi forkjøpsretten rent faktisk ikke lar seg oppfylle. Forkjøpsretter med lav prioritet kan videre settes til side av namsmyndighetene ved tvangssalg av eiendommen, og en forkjøpsrett kan eksproprieres mot vederlag ved myndighetenes ekspropriasjon av eiendommen. Slike eksempler på irregulære bortfall er det vanskelig for forkjøpsrettshaveren å sikre seg mot.

 

[1] Thor Falkanger, Lov om løysingsrettar. Lovkommentar, § 6. Lengstetid, kommentar nr. 11, Juridika
[2] Thor Falkanger, Lov om løysingsrettar. Lovkommentar, § 6. Lengstetid, kommentar nr. 10, Juridika