Praksisendringer for offentlig infrastruktur i utviklingsprosjekter på Østlandet

Norwegian

Newsletter

Published 12 January 2022
News image

Plan- og bygningslovens arealplaner oppstiller ofte rekkefølgekrav som utbygger må oppfylle i forbindelse med sitt utviklingsprosjekt. Rekkefølgekravene skal etter sitt formål sikre at nødvendige funksjoner er tilstrekkelige etablert før utviklingsprosjektet igangsettes eller før bygningene tas i bruk av sluttbrukerne. Slike funksjoner kan typisk være nødvendig offentlig infrastruktur som park og veianlegg. I arealplanene utformes utbyggers forpliktelse som plikt til enten "å opparbeide" eller "å sikre opparbeidet" de aktuelle tiltakene som er inntatt som rekkefølgekrav. I det førstnevnte tilfellet må utbygger stå for utføringen av tiltaket, mens i det sistnevnte anses det tilstrekkelig at tiltaket sikres finansiering (helt eller delvis) av utbygger. I det følgende omtales to aktuelle praksisendringer som vil kunne ha betydning for utbyggeres kostnader til rekkefølgekrav i Oslo kommune og i Viken fylkeskommune.

Av Marit Aarsland Loe

Fremskyndet sikring av rekkefølgekrav i Oslo kommune

Oslo kommune har i løpet av det foregående året innført en praksisendring som fremskynder tidspunktet for når utbygger må håndtere rekkefølgekrav som skal være "sikret opparbeidet". Tidligere praktiserte Oslo kommune at oppfyllelse av slike rekkefølgekrav først måtte skje i forbindelse med igangsettelsestillatelsen for tiltaket. Nå krever kommunen at utbygger stiller sikkerhet som dokumenterer hvordan rekkefølgekravet vil bli sikret allerede i søknad om rammetillatelse. Praksisendringen fremskynder med andre ord ikke selve betalingsforpliktelsen, men det innføres et nytt krav om sikkerhetsstillelse for betalingsforpliktelsen som gjøres til et vilkår for rammetillatelse.

Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten (PBE) og Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) begrunner praksisendringen med at rekkefølgekrav i henhold til byggesaksforskriften utgjør ett av flere ytre plankrav som skal avklares i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Ved at tiltakshaver allerede ved rammesøknaden får dokumentert sikkerhetsstillelse for at tiltaket vil bli sikret opparbeidet, kan søknad om igangsettelsestillatelse behandles raskere og kommunens risiko for at nødvendig finansiering for rekkefølgekravet ikke blir oppnådd, reduseres.

Den endrede praksisen gjelder for rekkefølgeforpliktelser i alle nye planforslag som ennå ikke er sendt på offentlig ettersyn, og i planforslag som sendes på nytt på annengangs offentlig ettersyn fra og med oktober 2020.

Kommunen forutsetter at utbygger selv skal velge hvordan det stilles sikkerhet ved rammesøknaden. Blant mulige alternativer foreslås inngåelse av en utbyggingsavtale med kommunen eller tinglysing av en påkravsgaranti på eiendommen.   

Praksisendringen er kritisert for ikke å ta høyde for de ulike stegene i et utviklingsprosjekt, der finanseringen som behøves for å "sikre opparbeidet" rekkefølgekrav vanligvis først oppnås i tidsrommet etter at rammetillatelse er blitt innvilget. Det vil for eksempel for boligutbyggere kunne være vanskelig å skaffe til veie sikkerhetsstillelse for høye beløp før forhåndssalget er i gang. Praksisendringen vil kunne innebære at det i fremtiden vil kreves høy grad av likviditet for å gjennomføre større utviklingsprosjekter i Oslo kommune. Det er også blitt stilt spørsmål til om praksisendringen har tilstrekkelig grunnlag i lovverket. Vi går ikke nærmere inn på denne problemstillingen her.

Økt MVA-kostnad for offentlig infrastruktur i Viken fylke

Rekkefølgekrav nedfelt i reguleringsplaner vil kunne omfatte fylkeskommunal infrastruktur, for eksempel etablering eller omlegging av fylkeskommunal vei. Etter ferdigstillelse av slike rekkefølgekrav, vil utbygger vanligvis overføre infrastrukturen vederlagsfritt til fylkeskommunen.

Utbyggere har normalt ikke fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til slike arbeider, hvilket innebærer at utbygger som utgangspunkt må bære merverdiavgiftkostnadene. Det har imidlertid blitt en etablert praksis å avtale at utbygger skal gjøre bruk av kommuner og fylkeskommuners kompensasjonsrett etter MVA-kompensasjonsloven. Gjennom avtale om å overføre justeringsrett for merverdiavgift ved etablering av offentlig infrastruktur, reduseres MVA-kostnaden for utbygger.

For arbeider som skal overføres til Viken Fylkeskommune er denne praksisen nå endret. Den 27. oktober 2021 ble det av fylkestinget vedtatt at Viken fylkeskommune ikke lenger skal inngå slike avtaler med private utbyggere. Det følger av vedtaket at fylkeskommunen kan inngå avtaler om overføring av justeringsplikt for å sørge for at utbyggere beholder fradragsrett etter MVA-loven, men at det ikke lenger skal benyttes avtaler om justeringsrett eller anleggsbidrag for å legge til rette for at private utbyggere uten fradragsrett får tilgang til MVA-kompensasjon.

Manglende gjennomføring av MVA-kompensasjon vil resultere i økte kostnader boligprosjektene som involverer fylkeskommunal infrastruktur.