Reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen

Norwegian

Newsletter

Published 21 June 2022
News image

I denne artikkelen gis det en overordnet innføring i forholdet mellom reglene om reklamasjon og foreldelse i relasjon til fast eiendom. Reglene om reklamasjon og foreldelse gjelder side om side, og begge regelsett oppstiller grunnlag for at mangelskrav kan falle bort. Ettersom en selger eller entreprenør (skyldneren) fritt kan påberope det regelsettet som først fører til bortfall av mangelskravet, er det avgjørende å være kjent med begge regelsett for å ikke lide rettstap.

Av Nikolai K. Lyngnes

Innledning

Forholdet mellom reklamasjons- og foreldelsesreglene aktualiserer seg særlig ved «skjulte mangler» knyttet til fast eiendom – dvs. mangler som først lar seg konstatere etter risikoens overgang (overtakelse). Dette da avhendingsloven, bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven, samt standardkontrakter som NS 8407, oppstiller en absolutt frist på fem år etter overtakelse for å reklamere over mangler, samtidig som den alminnelige foreldelsesfristen er tre år.

Foreldelsesfristen løper normalt fra overtakelsen. Dette gjelder selv om fordringshaveren (kjøper/byggherren) ved overtakelse ikke hadde praktisk mulighet til å påberope seg mangelen – eksempelvis som følge av at mangelen var skjult og først manifiserte seg på et senere tidspunkt. Bakgrunnen for fristutgangspunktet er kort fortalt at skyldneren (selger/entreprenøren) kun svarer for forhold som forelå per overtakelse, og at avtalen formelt sett misligholdes allerede ved at kontraktsgjenstanden leveres med en skjult mangel.

En absolutt reklamasjonsfrist på fem år og foreldelseslovens alminnelige foreldelsesfrist på tre år er ved første øyekast uforenelige, da fristene kan gi inntrykk av at mangelskrav alltid vil være foreldet tre år etter overtakelse. Dette er imidlertid en forhastet konklusjon, da foreldelsesloven § 10 nr. 1 tilkjenner fordringshaveren en tilleggsfrist på ett år dersom vedkommende ikke fikk eller burde skaffet nødvendig kunnskap om kravet på et tidligere tidspunkt. Det er tilstrekkelig at fordringshaveren fikk eller burde skaffet kunnskap om selve mangelen. Ytterligere undersøkelser/saksforberedelse knyttet til omfanget kan foretas mens tilleggsfristen løper.[1]

Tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 nr. 1 skaper formelt sett en viss harmoni mellom reklamasjons- og foreldelsesreglene, hvor utgangspunktet er at foreldelse tidligst inntrer ett år etter at fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om kravet – dog slik at det etter foreldelsesloven § 10 nr. 4 gjelder en lengste frist på 13 år etter overtakelse.  I praksis er imidlertid tilleggsfristen på ett år svært kort, særlig hvor det dreier seg om kompliserte byggetekniske mangler som tar lang tid å kartlegge. Vi kommer nærmere tilbake til dette nedenfor.

Vi erfarer at forholdet mellom reklamasjons- og foreldelsesreglene oppleves som vanskelige for både forbrukere og profesjonelle aktører, hvor det for mange synes å komme som en overraskelse at foreldelsesfristen løper videre etter at det er fremsatt en rettidig reklamasjon, med den konsekvens at mangelskravet bortfaller dersom den selvstendige foreldelsesfristen oversittes. Ettersom virkningen av foreldelse er at retten til å kreve oppfyllelse bortfaller, vil det ofte være en svært kostbar overraskelse.

Forholdet mellom reklamasjons- og foreldelsesreglene

Både den absolutte reklamasjonsfristen og foreldelsesfristen starter normalt ved overtakelse. Hva gjelder forholdet mellom starttidspunktet for den relative reklamasjonsfristen (innen rimelig tid) og tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 nr. 1, skal det normalt noe mer kunnskap til før tilleggsfristen tar til å løpe. At fordringshaveren har reklamert medfører ikke i seg selv at tilleggsfristen tar til å løpe, men reklamasjonen gir sterke holdepunkter for at kunnskapskravet i foreldelsesloven § 10 nr. 1 er oppfylt.

I relasjon til fristavbrudd, stiller kontraktslovgivningen relativt beskjedne krav for at en melding skal utgjøre en fristavbrytende reklamasjon. Det sentrale er at fordringshaveren gir uttrykk for at eiendommen eller kontraktsarbeidene ikke er kontraktsmessig. Foreldelsesloven stiller langt strengere krav, og det er sikker rett at en reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. For å avbryte foreldelse må fordringshaveren som utgangspunkt ta rettslige skritt mot skyldneren, jf. foreldelsesloven § 15. I denne sammenheng er det verdt å merke seg at søksmålsvarsel etter tvisteloven § 5-2 ikke har fristavbrytende virkning.[2] Foreldelsesfristen kan også avbrytes gjennom at skyldneren erkjenner kravet, men som det fremgår nedenfor, er terskelen for at det skal foreligger en fristavbrytende erkjennelse høy.

I forarbeidene til forbrukerkjøpsloven er det påpekt at "[foreldelses]reglene kan dermed virke som en felle for kjøpere som tror det er tilstrekkelig for å avbryte alle frister at det er reklamert".[3] De samme betraktningene og hensynene gjør seg gjeldende ved forbrukerkjøp av fast eiendom, men praksis viser at også profesjonelle aktører går i «foreldelsesfella». Eksempelvis representerte Schjødt nylig en entreprenør i et søksmål fra en Østlandskommune, hvor tingretten konkluderte med at kommunes påståtte mangelskrav på NOK 10 350 000 var foreldet etter langvarige diskusjoner om mulige utbedringsmetoder. Ettersom virkningen av foreldelse er at retten til å kreve oppfyllelse bortfaller, var det ikke nødvendig for tingretten å ta stilling til om det var reklamert rettidig eller om det forelå en mangel ved kontraktsgjenstanden. Dommen er ikke rettskraftig.

Når det foregår en konstruktiv dialog eller kartleggingsprosess vedrørende mangelen, har fordringshaveren tidvis liten oppfordring til å ta skritt for å avbryte foreldelsesfristen. En empirisk analyse av retts- og nemndspraksis foretatt av artikkelforfatteren i 2019, viser at den primære årsaken til at mangelskrav likevel foreldes i slike situasjoner skyldes fordringshaverens manglende kjennskap til at en reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. Videre viser analysen at det gjerne feilaktig antas at skyldneren har avgitt en fristavbrytende erkjennelse, eller at kravet ikke kan gå tapt så lenge partene er i dialog eller forhandler.

Betydningen av dialog og forhandlinger

Som alternativ til rettslige skritt, kan foreldelsesfristen avbrytes ved at skyldneren "uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen", jf. foreldelsesloven § 14. Forbrukerklageutvalget  har brukt begrepet "juridisk erkjennelse" i relasjon til foreldelsesloven § 14, hvilket er illustrerende for at det juridisk kreves mer for at det skal foreligge en erkjennelse enn  en naturlig forståelse av ordlyden tilsier.[4] Videre har Høyesterett slått fast at en erkjennelse av at det foreligger en mangel ikke medfører en erkjennelse av underliggende krav som springer ut av misligholdet.[5] En erkjennelse av at skyldneren plikter å utbedre et forhold vil eksempelvis ikke ha fristavbrytende virkning for et eventuelt erstatningskrav knyttet til samme mangel.

Reglene om erkjennelsens fristavbrytende virkning kan være egnet til å «lure» fordringshaveren inn i foreldelse. Skyldneren kan etter at fordringshaveren har reklamert helt bevisst trenere saken, samt formulere seg vagt og tvetydig. Skyldnerens handlemåte kan i større eller mindre grad gi fordringshaveren grunn til å tro at mangelskravet er erkjent og vil bli gjort opp. Fordringshaverens subjektive oppfatning er imidlertid ikke avgjørende.

Hvor klart erkjennelsen må komme til uttrykk, beror på de konkrete omstendighetene i saken. Det er uten betydning om skyldneren anser seg forpliktet. Det avgjørende synes å være om skyldnerens ord eller handlinger objektivt sett fremstår en erkjennelse. At skyldneren forholder seg passivt og ikke bestrider kravet er i seg selv ingen erkjennelse. Det kreves en form for aktivitet fra skyldneren. I denne forbindelse har Høyesterett påpekt at dersom skyldneren påtar seg å avhjelpe mangelen, må det anses som en erkjennelse, med mindre det er konkrete holdepunkter for å forstå handlemåten annerledes.[6]

Agder lagmannsretts avgjørelse av 2. mars 2017[7] er illustrerende for omstendigheter som kan medføre at det ikke foreligger en fristavbrytende erkjennelse, selv om skyldneren har påtatt seg å avhjelpe mangelen. En forbruker reklamerte over avvikende fargenyanser i en leveranse av takstein. Produsenten avviste at det forelå en mangel, men tilbød seg å levere nye takstein kostnadsfritt ettersom produsenten ønsket fornøyde kunder. I senere korrespondanse fremholdt produsenten at det ikke var noe galt med kvaliteten på den leverte taksteinen. Lagmannsretten kom til at det ikke forelå en fristavbrytende erkjennelse, da produsenten hadde tatt nødvendig forbehold. Et nært beslektet typetilfelle er hvor skyldneren bestrider kravet. Et bestridt krav kan ikke anses erkjent, selv om skyldnerens ord og handlinger normalt kan oppfattes som en fristavbrytende erkjennelse.[8]

I tilfeller hvor tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 nr. 1 er aktuell, har fordringshaveren kun ett år på å avbryte foreldelsesfristen. Dersom fordringshaveren innleder dialog eller forhandlinger med skyldneren, kan kravet gå tapt uten at fordringshaveren nødvendigvis har hatt en klar oppfordring til å foreta rettslige skritt. Ved skjulte mangler ved fast eiendom tar det ofte lang tid å kartlegge mangelen, og det kan være uenighet mellom partene om mangelens omfang eller hvordan den skal utbedres. Slike kartleggingsprosesser kan bli en dyr fallgruve for fordringshaveren dersom de drar ut i tid slik at foreldelsesfristen utløper.

Ved vedtakelsen av foreldelsesloven ble det vurdert om forhandlinger skulle avbryte eller suspendere foreldelsesfristen, men departementet fant ikke grunnlag for en slik regel.[9] Det ble antatt at skyldneren ville være tilbakeholden med å påberope foreldelse i tilfellene hvor det var innledet forhandlinger mellom partene. Lovgivers antagelse viste seg å være feil, og blant annet forsikringsselskap påberopte foreldelse selv om det pågikk forhandlinger om kravet.[10] Det ble derfor inntatt spesialbestemmelser i forsikringsavtaleloven § 8-6 tredje ledd og 18-6 tredje ledd som slår fast at krav som meldes til forsikringsselskap før foreldelsesfristen er utløpt, tidligst foreldes seks måneder etter at den berettigede (fordringshaveren) fikk skriftlig melding om at foreldelse vil bli påberopt. Bestemmelsene tar sikte på å beskytte fordringshaveren hvor det foregår forhandlinger om kravets eksistens eller omfang.[11]

En tilsvarende varslingsplikt ble i 2007 foreslått for kontraktslovgivningens vedkommende, men departementet anså dette som uhensiktsmessig.[12] I korthet var departements begrunnelse at en slik regel ville bli for formalistisk for alminnelige kontrakter, og departementet uttalte at det "ofte stå[r] mer på spill" i forsikringstilfellene. Argumentasjonen er lite treffende i relasjon til fast eiendom, hvor mangelskrav kan beløpe seg til flere millioner kroner. Uavhengig av departementets begrunnelse, er det sikker rett at dialog og forhandlinger ikke avbryter eller suspenderer foreldelsesfristen. Det kan derfor hevdes at skyldneren inviteres til å forhandle fordringshaveren inn i foreldelse.

Hvordan beskytte seg mot foreldelse?

Foreldelsesreglene fungerer absolutt, og det er ikke rom for frirettslige overveielser om hva som vil være rimelig i et konkret tilfelle.[13] Fordringshaveren kan derfor ikke høres med at vedkommende var i rettsvillfarelse eller at det vil være urimelig at et berettiget krav skal ha bortfalt gjennom foreldelse mens partene har forhandlet. For å forhindre at krav foreldes, bør derfor starttidspunktet for foreldelsesfristen identifiseres allerede på det innledende stadighet i reklamasjonsprosessen. Den beste forsvarsmekanismen mot foreldelse er således gode interne rutiner for kravs- og reklamasjonshåndtering.

Videre åpner foreldelsesloven § 28 for at partene kan avtale fristforlengelse i inntil tre år om gangen etter at kravet er oppstått. Slike avtaler er særlig praktisk hvor det pågår en produktiv dialog mellom partene om mangelskravets eksistens eller omfang. På dette stadiet vil partene ofte se seg tjent med å vurdere saken i ro og mak. I tilfeller hvor skyldneren er kjent med at fordringshaveren har et bevisst forhold til foreldelsesfristen, typisk etter forespørsel om å avtale utsatt foreldelsesfrist, er det ofte hensiktsmessig for skyldneren å akseptere en slik forespørsel. Dette da alternativet er at fordringshaveren tar rettslige skritt utelukkende for å avbryte foreldelsesfristen. En forliksklage som oppfyller tvistelovens minimumskrav kan inngis forholdsvis raskt og enkelt, og skyldneren har derfor i normaltilfellene lite å tjene på å motsette seg en avtale om utsatt foreldelse.

En avtale om utsatt foreldelsesfrist inneholder vanligvis en presisering om at avtalen kun gjelder krav som ikke allerede er foreldet ved inngåelsen av avtalen. En slik avtale puster således ikke nytt liv i allerede foreldede krav, og skyldneren får med andre ord ingen dårligere rettsstilling enn om fordringshaveren hadde tatt rettslig skritt for å avbryte foreldelse.  På denne bakgrunn finnes det få prinsipielle innvendinger mot å inngå slike avtaler, og vi opplever gjennomgående stor aksept i eiendomsbransjen for å avtale utsatt foreldelsesfrist hvor det pågår en produktiv dialog mellom partene. I mangel på inngåelse av en slik avtale, tvinges fordringshaveren til å ta rettslige skritt for å holde kravet i hevd.

Avslutningsvis er det verdt å merke seg at Høyesterett har uttalt at det kreves "temmelig entydige holdepunkter" for en avtale om utsatt foreldelse skal anses inngått. En eventuell avtale bør derfor være skriftlig, og presist angi kravet/kravene fristforlengelsen knytter seg til.

 

[1] Sml. Rt. 1998 s. 1042 på side 1057

[2] jf. Rt. 2013 s. 544 avsnitt 34

[3] Ot.prp. nr. 44 (2001-2002) s. 116

[4] Se FTU-2002-118, hvor formuleringen «juridisk erkjennelse» benyttes

[5] Jf. bl.a. Rt. 2006. s. 781

[6] jf. Rt. 2013 s. 865 avsnitt 56

[7] LA-2016-86613

[8] jf. Rt. 2015 s. 678 avsnitt 37

[9] Se Ot.prp. nr. 38 (1977-1978) s. 39

[10] Se Bull, Hans Jacob, Forsikringsrett, 1. utgave, Universitetsforlaget, 2008, s. 646

[11] Se HR-2018-1612-A avsnitt 44 om begrunnelsen bak forsikringsavtaleloven § 18-6 tredje ledd

[12] Se Ot.prp. nr. 23 (2006-2007) s. 44

[13] jf. bl.a. Rt. 2013 s. 1476 avsnitt 44