Sivilombudet om dispensasjon for boligetablering i park- og friområder

Norwegian

Newsletter

Published 08 April 2022
News image

I desember 2021 publiserte Sivilombudet to uttalelser om dispensasjon fra arealformål for boligetablering (17. desember 2021, saksnr. 2021/1456 og 2021/3135) som gir nærmere veiledning om hvordan det vurderes om hensyn bak planer blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjon. Utgangspunktet er at en eiendom må brukes i samsvar med gjeldende arealformål, slik dette er definert i bindende arealplaner. Annen bruk krever dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2. Ett av vilkårene for dispensasjon er at de formål regelen det skal dispenseres fra søker å verne, ikke må bli vesentlig tilsidesatt av dispensasjonen. Sivilombudet behandler i uttalelsene momenter som arealplanenes alder og aktualitet, faktisk utvikling i det aktuelle området og muligheten for å avsette andre områder for å ivareta hensyn som ville bli tilsidesatt som følge av dispensasjon.

Av Marit Aarsland Loe

Den første saken gjaldt søknad om fradeling av tomt til boligformål i et område regulert til "park og friareal", der søknad om dispensasjon fra arealformålene var blitt avslått. Den andre saken gjaldt vedtak om dispensasjon fra arealformålene "fellesareal, lekeplass, friareal" for oppføring av enebolig, der søknaden var blitt innvilget. Uttalelsene er interessante å sammenligne fordi de knytter seg til samme problematikk, men også fordi de gjelder et avslag på den ene siden og en innvilgelse på den andre siden. Uttalelsene illustrerer således hvordan Sivilombudet mener grensegangen bør fastsettes for vilkåret om tilsidesettelse av hensyn.

I den første saken var den aktuelle arealplanen vedtatt i 1954 og Grimstad kommune hadde i begrenset grad fulgt opp reguleringsplanens angivelser for grøntområdet i praksis. Det regulerte grønne beltet var blitt gradvis uthulet gjennom etablering av boliger, og det gjenstående aktuelle arealet var nå så lite at det ikke lenger var egnet til å ivareta de interessene og formålene som var søkt vernet i reguleringsplanen. I tillegg i til dette, vektla Sivilombudet at kommunen ikke selv hadde tilrettelagt for tillatt bruk, da grøntarealet aldri hadde blitt opparbeidet som forutsatt i reguleringsplanen. Avslutningsvis ble det lagt vekt på at fristen for å ekspropriere i henhold til reguleringsplanen var utløpt, slik at det for kommunen ville være vanskeliggjort å få gjennomført formålene bak planen. Sivilombudet fant derfor at søknaden om dispensasjon ikke kunne avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 annet ledd med den begrunnelse at hensynet bak planen ble vesentlig tilsidesatt. Kommunens passivitet og det allerede sterkt nedbygde friområdet, gjorde at de hensyn reguleringsplanen søkte å verne, allerede var å anse som tilsidesatt for det aktuelle området.

I den andre saken hadde statsforvalteren vedtatt dispensasjon for oppføring av enebolig hovedsakelig basert på en vurdering av planens alder og at gjeldende plan hadde mistet sin aktualitet. Den aktuelle planen var fra 1965, men Sivilombudet fremhever i uttalelsen at eldre planer ikke automatisk mister sin relevans, så lenge området fortsatt kan benyttes som opprinnelig forutsatt. I den aktuelle saken fant Sivilombudet at det ikke var trukket frem forhold som viste at planen hadde mistet sin aktualitet. At deler av området utgjorde en skråning som var lite egnet for bruk i tråd med arealformålet, kunne ikke tillegges vekt da skråningen også hadde eksistert da reguleringsplanen i sin tid ble vedtatt. Da de hensyn reguleringsplanen søkte å verne fortsatt var aktuelle, var det i stedet sentralt å vurdere om andre alternative steder ville kunne fungere som erstatningsområder og ivareta de samme behovene på en tilfredsstillende måte. Avstander og tilbud i de ulike nærliggende områdene ble vurdert helt konkret basert på brukergruppen friområdet skulle ivareta. Sivilombudet var i tvil og konkluderte ikke med hvorvidt dispensasjon utgjorde en vesentlig tilsidesettelse av hensynene.

De to sakene viser at arealplanens alder ikke nødvendigvis er avgjørende for om dispensasjon vil kunne innvilges eller ikke. Det sentrale er i hvilken grad arealplanen fortsatt kan oppfylles eller for øvrig er egnet til å ivareta de aktuelle hensynene, hensyntatt også etterfølgende utvikling og omstendigheter siden arealplanen ble vedtatt. Der planens formål allerede er blitt tilsidesatt på en slik måte at hensynet ikke kan oppfylles, vil vedtak om dispensasjon fra planen ikke i seg selv utgjøre vesentlig tilsidesettelse av vernede interesser. Dersom de hensyn reguleringsplanen verner fortsatt er aktuelle og oppnåelige, må det undersøkes om hensynene tilfredsstillende kan ivaretas på et alternativt sted. Slike erstatningsområder reparerer da tilsidesettelsen som dispensasjonsvedtaket isolert sett medfører. Disse vurderingene må foretas konkret for det enkelte arealformål og det enkelte området.