Utvalgte avgjørelser innen bygg- og anlegg fra januar tom april 2021

Norwegian

Newsletter

Published 03 May 2021
News image

HR-2021-493-A, Utbedring av mangler i fellesarealer

Saken gjaldt krav mot utbygger fra kjøpere av eierseksjoner om retting av mangler ved felles garasjeanlegg. Spørsmålet for Høyesterett var om enkelte seksjonseiere kan kreve retting av fellesareal, eller om slike krav må fremsettes av eierseksjonssameiets styre, eventuelt av samtlige seksjonseiere.

Høyesteretts vurdering og avgjørelse beror på en tolkning av bustadoppføringsloven § 32 om retting av mangler. Høyesterett har tidligere lagt til grunn at kjøpere kan fremsette prisavslag- eller erstatningskrav som følge av mangler ved fellesarealene.

Høyesterett tok ved sin vurdering utgangspunkt i ordlyden og fant etter en naturlig språklig forståelse at denne tilsa at den enkelte kjøper kan kreve retting, også i fellesarealene. Høyesterett vurderte deretter om bestemmelsen må tolkes innskrenkende.  Av tolkningsfaktorer her la Høyesterett betydelig vekt på Eierseksjonsloven som fastsetter at seksjonseiere kun har faktisk rådighet over fellesarealer – og ikke rettslig rådighet (dommens avsnitt 53). Høyesterett viste videre til at problemstillingen verken var behandlet i forarbeidene til bustadoppføringsloven eller eierseksjonsloven, eller rettspraksis. Reelle hensyn ble defor tillagt vesentlig vekt: Høyesterett viste til at det var mest hensiktsmessig at alt som angår fellesarealer tilligger styret, at ulike sameiere kan ha ulike syn på hvordan retting skal skje og det kan bli utfordrende hvis flere sameiere fremmer selvstendige krav samtidig. Det ble videre vist til at sameiere uansett vil kunne kreve prisavslag eller erstatning på grunnlag av sin eierandel. Etter dette ble konklusjonen at bustadoppføringsloven § 32 må tolkes innskrenkende, og at den enkelte seksjonseier ikke kan kreve retting av mangel i fellesarealer.

Forut for saken hadde styret i sameiet samtykket til søksmålet og seksjonseiernes rettingskrav. Høyesterett fant ikke at et slikt samtykke kunne endre på konklusjonen, og viste til at det vil være en bedre ordning om styret selv fremmer rettingskrav.

Les dommen i sin helhet her.

 

LF-2020-133477, Rådgiveransvar

Saken gjaldt krav om erstatning for prosjekterings- og rådgivningsfeil i forbindelse med rehabilitering av Atlanten idrettspark i Kristiansund, nærmere bestemt påstått feilanslag i anbudsgrunnlagets mengdebeskrivelse for hhv. opplasting og transport (post 02.16) og leverings- og behandlingsgebyr (post 02.17) for rivemasser som skulle leveres til godkjent avfallsmottak. Avtalen mellom partene, Kristiansund kommune (byggherren) og Cowi AS (rådgiver), var basert på NS 8402. Entreprenøren som vant konkurransen hadde priset vedkommende poster vesentlig høyere enn sine konkurrenter og fakturerte også alle rivemasser i prosjektet under disse postene. Rådgiveren forklarte under hovedforhandlingen at postene kun var ment for forurensede masser.

Lagmannsretten delte seg i et flertall og mindretall ved spørsmålet om det forelå en erstatningsbetingende prosjekteringsfeil. Flertallet fant at terskelen ikke var overskredet ettersom det etter deres vurdering gikk "klart nok fram" av ordlyden i mengdebeskrivelsen, sett i lys av formålsbetraktninger og systembetraktninger, at postene 02.16 og 02.17 bare omfattet forurenset masse. Ettersom sluttrapporten for rehabiliteringen viste om lag 80 tonn forurenset masse, var differansen fra anslaget på 50 tonn så lite at det ikke kunne anses som en prosjekteringsfeil. Mindretallet mente at rådgiveren hadde opptrådt erstatningsbetingede ved ikke å ha beskrevet massehåndteringen i prosjektet godt nok; at håndtering av betongmasser ikke var spesifikt beskrevet overhodet, og at anbudsgrunnlaget dermed lett kunne misforstås.

Lagmannsretten vurderte også spørsmålet om det forelå påregnelig årsakssammenheng mellom prosjekteringsfeilen og byggherrens tap, selv om dette altså ikke var av betydning for resultatet (gitt konkusjonen om at det ikke forelå rådgivningsfeil). Den samlede lagmannsrett konkluderte her med at det ikke forelå påregnelig årsakssammenheng. Lagmannsretten fant at kommunen hadde utnyttet sin kontraktsposisjon overfor entreprenøren feil da det ble inngått forlik om sluttoppgjøret mellom dem. Lagmannsretten viste blant annet til det faktum at entreprenøren i prosjektet hadde gjenbrukt deler av betongmassene som fyllmasse på anleggsplassen, og at entreprenøren med dette ikke kunne ha noen berettiget forventning om å fakturere byggherren som om massene var levert på avfallsmottak.

Les dommen i sin helhet her.

 

LB-2019-172054, Fravikelse av kontraktens varslingsfrist og søksmålsfrist

Saken gjaldt sluttoppgjør mellom totalentreprenør ("TE") og underentreprenør ("UE") etter kontrakt om leveranse og montering av strømskinner på produksjonsanlegget til Hydro Aluminium AS på Karmøy i Rogaland. Kontrakten var basert på TEs (Siemens Energy AS') standardvilkår.  Lagmannsretten avgjorde konkret en rekke tilleggskrav fra UE og motkrav fra TE som vi ikke omtaler nærmere her. Lagmannsretten vurderte imidlertid også spørsmål om partene gjennom avtale/praksis hadde tilsidesatt avtalens forholdsvis strenge bestemmelser om hhv. varsling av tilleggskrav og søksmålsfrist for tilleggskrav. Lagmannsretten konkluderte bekreftende på dette.

Når det gjaldt varslingsfrist for tilleggskrav inneholdt kontrakten en preklusiv 7-dagrsfrist for å utstede en anmodning om endringsordre (VOR). Lagmannsretten viste her til at TE, etter at UE utstedte sine to første VORer, sendte en e-post til UE som gav klare føringer om å diskutere tilleggskrav på et mer uformelt grunnlag før evt. VOR ble sendt. Partene forholdt seg også hovedsakelig slik under prosjektforløpet, og lagmannsretten konkluderte på denne bakgrunn med at kontraktens varslingsfrist har blitt fraveket – riktignok slik at dersom tilleggskravene hverken var utstedt innen syv-dagerfristen eller uformelt diskutert (slik instruksjonen fra TE angav), så måtte tilleggskravet anses tapt.

Når det gjaldt kontraktens søksmålsfrist viste lagmannsretten til at partene hadde avtalt en prosess for håndteringen av avviste/omtvistede VORer som innebar at diskusjonene skulle stilles i bero i prosjektforløpet, og at VORene deretter skulle forsøkes løst ved prosjektavslutningen i august 2017 – som var etter utløpet av søksmålsfristen for alle de omtvistede kravene. Etter lagmannsrettens syn hadde det formodningen mot seg at det var partenes mening å avtale en ordning som innebar at alle kravene var prekludert forut for den avtalte realitetsbehandlingen av kravene.

Avgjørelsen illustrerer at det ut fra omstendighetene kan være mulig å vinne frem med en anførsel om at partene har avtalt seg bort fra preklusive frister i kontrakten. Utgangspunktet må være at det skal noe til å sette til å fravike klare, preklusive frister i kommersielle kontraktsforhold. Terskelen settes etter vår vurdering kanskje noe lavt i denne saken, og bærer til en viss grad preg av at lagmannsretten hadde sympati med UE og UEs krav.

Les dommen i sin helhet her.

 

LF-2020-60004, Tilleggskrav for nytt kvalitetskrav til fyllmasser

Saken gjaldt underentreprenørens ("UEs") krav om tilleggsvederlag etter utførelse av grunn- og utomhusarbeider i et større boligutbyggingsprosjekt. Kontrakten var planlagt basert på NS 8417, men ble etter ønske fra UE i stedet basert på NS 8415. Før byggestart ble det fra totalentreprenørens ("TEs") rådgiver, Rambøll, avgitt en geoteknisk rapport som medførte at sprengstein måtte benyttes ved tilbakefyllingen, og at stedlig masse bare unntaksvis kunne benyttes. UE forlangte tilleggsvederlag av TE på grunn av merarbeid og ekstra kostnader med sprengsteinsmassene.

I likhet med tingretten kom lagmannsretten til at UE i tilbudsfasen (januar 2017) hadde en berettiget forventning om at i alle fall deler av den stedlige massen kunne benyttes ved tilbakefyllingen. Gjennom Rambølls prosjekteringsrapport 6. juni 2017 ble det imidlertid stilt kvalitetskrav til fyllmassen, som ikke forelå da tilbudet fra UE ble innhentet, og som heller ikke var avtalt med TE. Etter lagmannsrettens syn var det med dette gitt en etterfølgende beskrivelse av utførelsen som måtte anses som en endring i henhold til NS 8415 punkt 22.1, som gav UE krav på tilleggsvederlag.

UEs vederlagskrav ble imidlertid betydelig redusert i forhold til UEs opprinnelige krav. Lagmannsretten fant det ikke godtgjort at det var behov for å tilføre de mengder sprengstein som UE krevde oppgjør for. Lagmannsretten fastsatte volumet skjønnsmessig til ca. halvparten av UEs mengder. Dette basert på masseberegninger fra Rambøll som var utført i etterkant av prosjektet, og som blant annet konkluderte med at maksimalt mulig anbrakt volum steinmasser var 21 413 m3 (noe under halvparten av de 49 637 m3 sprengstein som UE krevde oppgjør for).

Les dommen i sin helhet her.

 

20-017073TVI-OTIR/02, Krav for plunder- og heft og forsering

Avgjørelsen gjelder sluttoppgjøret mellom totalunderentreprenør elektro (TUE) og totalentreprenør (TE) etter rehabilitering og utbygging av Slemdal Skole. Kontrakten var basert på NS 8417, og hadde en verdi på ca. 25 millioner kroner. De største av TUEs fem tilleggskrav gjaldt plunder og heft og forsering som følge av forsinkelser, blant annet hos andre underentreprenører. Nevnte krav utgjorde 11 millioner av TUEs totalkrav på 14 millioner kroner, og tingretten tilkjente tilslutt TUE ca. 10 millioner for plunder-  og heft og forsering. 

Både ved vurderingen av plunder- og heftkravene og forseringskravene[1] tok tingretten utgangspunkt i den totrinns årsaksvurderingen som Høyesterett skisserte for plunder- og heftkrav i HR-2019-1225-A ("HAB-dommen").

Tingretten fant at det forelå tilstrekkelige, tidsnære bevis for at TUEs arbeid var blitt hindret av forhold TE heftet for, og at TUE – i tråd med Høyesteretts retningslinjer i HAB-dommen – hadde klart å påvise konkret hvilke arbeidsoperasjoner som var påvirket, i hvilke perioder det hadde skjedd og hvilke konsekvenser dette medførte for entreprenøren. Tingretten la i sin bevisvurdering vesentlig vekt på TUEs forholdsvis detaljerte, løpende fremdriftsavviksrapporter og forseringsrapporter, der konkrete utfordringer på byggeplass var beskrevet med tilhørende angivelse av hvilke konsekvenser dette fikk for TUEs arbeid. Fremdriftsavvikene var også underbygget med bilder fra byggeplassen. Rapportene var fortløpende oversendt TE underveis i prosjektet, uten at TE konkret hadde imøtegått beskrivelsene.

Tingretten fant også at TUE oppfylte beviskravet for årsakssammenheng mellom konsekvensene av byggherreforstyrrelsene og de merutgiftene som kreves kompensert: På tross av Høyesteretts uttalte skepsis til "generelle metoder" for beregning av plunder- og heftkrav (HAB-dommen premiss 77 – 80), la tingretten til grunn at TUEs «ovenfra og ned»-beregning her var anvendbar. Dette ettersom det også var tidsnære bevis som sammen med beregningen sannsynliggjorde kravet, herunder de løpende avviksrapportene hvor det var beskrevet en lang rekke konkrete arbeidsoperasjoner som var forstyrret og hvilken effekt dette hadde for TUEs arbeid. Tingretten viste også til at vurderingene av effektivitetstapet var begrenset til perioder (TUE hadde framsatt separate krav for ulike perioder av byggetiden) og ikke hele prosjektforløpet. Til sist nevnes også at det ved TUEs kravsberegning var tatt utgangspunkt i prosjektkalkyle som var revidert etter at TUE hadde detaljprosjektert prosjektet, hvilket etter tingrettens vurdering gav et bedre utgangspunkt for sammenlikning enn den opprinnelige tilbudskalkylen.

Avgjørelsen er et eksempel på at det er mulig å nå frem med plunder- og heftkrav, også etter HAB-dommen, dersom entreprenøren har tilstrekkelig gode tidsnære bevis for konsekvensene av byggherreforstyrrelser. I slike tilfeller kan også generelle metoder for å beregne merutgiftene ha supplerende bevisverdi.

[1] Med henvisning til Borgarting lagmannsretts avgjørelse LB-2019-192253 antok tingretten at totrinns årsaksvurderingen i HAB-dommen (som gjaldt plunder- og heftkrav) fikk tilsvarende anvendelse for forseringskrav.

Les dommen i sin helhet her.