Forslag om endringer i aksjelovgivningen mv. – Viktige endringer for eiendomsselskaper

Eiendomsselskaper har i dag, uhindret av aksjeloven § 8-10, en særskilt adgang til å pantsette selskapets faste eiendom i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Denne muligheten fremgår av en egen forskrift – den såkalt Unntaksforskriften. Nærings- og fiskeridepartementet foreslår nå endringer i aksjeloven § 8-10 og opphevelse av den særskilte adgangen i Unntaksforskriften til å pantsette fast eiendom. De foreslåtte endringene vil ha praktisk viktige konsekvenser for en rekke aktører i eiendomsbransjen.

Etter aksjeloven § 8-10 kan et aksjeselskap som hovedregel kun yte finansiell bistand dersom bistanden ligger innenfor rammen av selskapets frie egenkapital. Nærings- og fiskeridepartementet har arbeidet med å endre denne bestemmelsen, og 21. juni 2019 fremmet departementet en proposisjon til Stortinget med forslag til lovvedtak som blant annet endrer aksjeloven § 8-10. Forslaget ligger til behandling i næringskomiteen. Det er per dags dato uvisst om og når endringene vil tre i kraft.

Forslaget innfører blant annet et generelt unntak for selskapsfinansiering av aksjeerverv for konserner (konsernunntaket). Unntaket vil omfatte aksjeerverv der erverver er hjemmehørende i en EØS-stat og inngår i samme konsern eller foretaksgruppe, eller at det ved ervervet dannes et konsern eller en foretaksgruppe. Dersom vilkårene for anvendelse av unntaket er oppfylt, kan selskapet yte finansieringsbistand utover rammen av den frie egenkapitalen.

Samtidig som forslaget innfører et konsernunntak, vil forslaget fjerne de særskilte reglene eiendomsselskap har til å etablere sikkerhet etter reglene i Unntaksforskriften.

For selskap som i dag faller utenfor Unntaksforskriften vil lovforslaget trolig innebære en lemping. For eksempel kan selskap som driver med eiendomsutvikling få en fordel av de nye reglene.

Derimot vil eiendomsselskap som tidligere var omfattet av Unntaksforskriften få en mer komplisert vei mot etablering av sikkerhet ved et oppkjøp.

Konsekvensen av å fjerne de særskilte bestemmelsene i Unntaksforskriften er at eiendomsselskap må etablere sikkerhet etter hovedreglene i aksjeloven § 8-10. Det innebærer nye saksbehandlingskrav. Styret må utarbeide en redegjørelse om bistanden, herunder å vurdere blant annet forsvarligheten ved og selskapets interesse i å yte bistanden. Styrets vedtak skal godkjennes av generalforsamlingen med flertall som for vedtektsendringer. I endringsforslaget skjerpes kravet til styrets redegjørelse. Det foreslås også et nytt krav om at styret skal avgi en erklæring om at det er i selskapets interesse i å yte bistanden, og at kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet i § 3-4 vil være oppfylt.

De nye saksbehandlingsreglene skaper også noen nye praktiske utfordringer. Lovforslaget vil kreve selgers involvering hvis partene skal følge de normale oppgjørsrutinene hvor pantet etableres før overtakelse. Det vil si at det er selgers representanter i styret som må fatte de nødvendige vedtakene i eiendomsselskapets styre. I tillegg vil det være opp til selger å godkjenne sikkerheten på generalforsamlingen som avholdes i eiendomsselskapet før kreditten ytes, og fristene for å innkalle til generalforsamling må også følges.

Videre krever de nye reglene at styrets redegjørelse signeres av hele styret, med unntak av eventuelle inhabile styremedlemmer. Det kan i praksis skape utfordringer, for eksempel hvis det er styremedlemmer som er utilgjengelig på grunn av ferie eller reise.

Når styrets vedtak er fattet og "før bistanden ytes", skal styret også sende sin redegjørelse og erklæring til Foretaksregisteret. Det gjenstår å se om långiverne vil akseptere kopi av innsendt melding, eller om långiverne også vil stille tilleggskrav om at Foretaksregisteret har ferdigbehandlet og registrert meldingen før lånet ytes for å sikre at meldingen er komplett. Sistnevnte vil kunne forsinke prosessen på grunn av saksbehandlingstiden i Foretaksregisteret.

Primary contacts

Ditlef A. Thaulow
Camilla Kristiansen Lunne

Published

25. June 2019